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宅建試験リベンジ!宅建に合格するまでの日記

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宅建浪人が宅建に合格するまでの日記

【平成18年度問39】

この記事は、
メルマガ「宅建合格の秘訣~苦手分野は捨てるべし!!」
       ~てっとり早く合格しよう~  を転載しています。

>>宅建合格フルセット~宅建合格には苦手分野は捨てるべし~





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 ◇「宅建合格の秘訣~苦手分野は捨てるべし!!」
       ~てっとり早く合格しよう~
                     2011年1月5日 No.151-3
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こんばんは、宅建講師の悠々です。

年もあけて5日になりました。
正月気分も少しずつ抜けていきますね。

早いところでは、小学校も明日始業式みたいです。
Wataくんは今日から講義だったそうです。

体と心が中々学習モードにならないと思いますが
少しずつ、積みかさねて10月の本試験にチャレンジしましょう!


………………………………………………………………………………
これからしばらくは
月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」
水→→→ 悠々先生の過去問題解説
日→→→ 一問一答とクイズ問題

というメニューでお送りしていきます!

どうぞお楽しみに(^_^)

………………………………………………………………………………


今日は、宅建業法「問39」ですね。


「問 39」
宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で
土地付建物の売買契約を締結した場合、次の記述のうち、宅地建物取引業法
(以下この問において「法」という。)の規定によれば、誤っているものはどれか。


はい、これは、ワードチェックの時点でピンときましたね。

8種類制限の問題ですぞ~


売主(業者A)⇒⇒⇒買主(一般人B)


で、捜すのは“誤っているもの”です。

大きく×をしておきましょう!


まず、1です。


1 Bは、Aが設置したテント張りの案内所で買受けの申込みをし、
翌日Aの事務所で契約を締結した場合には、
それ以降は一切法第37条の2による当該契約の解除を行うことはできない。


はい、ワードチェックをしましょう。

「テント張りの案内所」「買受けの申込み」
「Aの事務所」「契約の締結」
「契約の解除」


37条の2による契約の解除ときましたね。

うん、これはクーリングオフのことです。

まぁ条文NO.なんぞ覚えなくても、
クーリングオフの問題だということは
わかりますね~

8種類制限では、一番よく出題される部分です。

そして、
“買受けの申込み”

“契約の解除”
のつ2つが出てきました!


ア.買受けの申込み⇒⇒テント張りの案内所
イ.契約の解除⇒⇒⇒⇒Aの事務所


クーリングオフのルールは大丈夫ですか~?

“事務所等”以外の場所が適用されますね!

イのAの事務所は適用されないけれど、
アのテント張りの案内所は、バリバリ
クーリングオフが適用されちゃいますね。


じゃあ2段階で話しが進んでいく場合のルールは~?

どう判断するのでした~?(汗)

はい、
“最初に意思表示をした場所”で判断します!

ということは、アの買受けの申込みを
行った場所ですね。


テント張りの案内所なので、クーリングオフが
適用されて、もちろん解除することができますね。

よって、1は×となります。



では、2です。


2 当該契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の
解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、
これらを合算した額が代金の額の10分の2を超える定めをしてはならない。


ワードチェックをしましょう。

「債務の不履行」「契約の解除」
「損害賠償の額の予定」「違約金」
「合算した額」「代金の額の10分の2」



この2は正にこのまま抑えておいて欲しい文章です!(笑)


うん、だから結論は“正しい”○です~(笑)

ワードチェック通りkey wordの
オンパレードですぞ~

契約の時に最初から
“債務の不履行により解除した時”
の損害賠償の額などを決めてしまおうという
ことですよね


このときに、8種類制限では、業者がお客さんから、
多額の賠償をさせないように、上限を設けているわけです。


はい、ズバリ20%、10分の2以下ですね。

何の~?

もちろん代金の額です!

1,000万円の物件なら200万円まで!

で、注意点は2つ!

1つは、20%(10分の2)ジャストの金額はOKだと
いうこと。


上の例で言うと、200万円はもらってもいいのです。

もちろん200万円を超えちゃだめですぞ~

もう一つは、損害賠償の額だけではなく、
違約金も含んだ金額だってことですね。

損害賠償の額+違約金⇒⇒20%以下

で、設問の方は、
「超える定めをしてはいけない」
となっていますね。

はい、健全です(笑)

○ですね。


次は、3です!!


3 当該契約に「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、
Aは受領した手付を返還して、契約を解除することができる」旨の
特約を定めた場合、その特約は無効である。


まずはワードチェック。

「当事者の一方が契約の履行に着手するまで」
「Aは」「手付を返還」
「契約を解除」「特約」


手付の問題ですね。

はい、もちろん8種類制限のルールです。

では、手付による契約解除のルールはどうでしたか~?


設定をもう一度!

売主:業者A⇒⇒⇒買主:一般人B

1,000万円の売買で手付が200万円としましょうか!

その場合、
買主⇒手付の放棄
ですから、
200万円の放棄でOKですね。


では、売主は~?

売主⇒手付の倍返し
ですから、
200万円×2=400万円が必要となりますね。


設問の方は、
売主Aが、Bから預かった手付200万円の
返還のみでOKとしていますから、

“買主に不利な特約”

ということで、もちろん無効となります。


ちなみにお互いが手付解除できる期限は~?

これも設問に記載されている通り、
“当事者の一方が契約の履行に着手するまで”
  ↓    ↓
“相手方が履行に着手するまで”
となります!


はい、3も○ですね。


では、最後に4です。


4 Aは、当該建物が未完成であった場合でも、
Bへの所有権移転の登記をすれば、Bから受け取った手付金等について、
その金額を問わず法第41条に定める手付金等の保全措置を講じる必要はない。


まずはワードチェックから~


「未完成」「移転の登記」
「手付金等」「手付金等の保全措置」


手付金等の保全措置の問題です。

8種類制限の中でもよく出題されますよ~

時には、計算問題も出ますが、今回は違いますね。
ホッ(安心?)

手付金の保全措置っていうのは、
業者が、買主から手付金など預かるのはいいけど、
もし倒産なんかしたときでも、パッと返せるように
段取りしなさい!っていう趣旨ですよね。


で、何が何でも保全措置をしなさいって形じゃなくて、
一定の場合に限られますぞ~

まず、未完成物件の場合は~~

代金の5%超または1,000万円超の手付金等を
受領するときですね。

完成物件は~~

代金の10%超または1,000万円超の手付金等を
受領するときとなります。

はい、未完成物件と完成物件の場合でちょいと
規定が違います。

設問は未完成物件ですね。

代金8,000万円のケースで考えてみましょうか~?

5%⇒8,000万円×0.05=400万円

よって、400万円を超えるか、1,000万円を超えるかですから、
“400万円を超える”ですね。

ということは、400万円を超える手付金等を受領するときは、
きちんと手付金等の保全措置をしなさいってことになりますね!

逆にいうと、8,000万円の物件の売買で、
400万円以下の手付金等の受領なら、まぁ
多額ともいえないから、見逃しましょう!
ということになります~(笑)


そしてもう一つのポイントは~?

この手付金等の保全措置が不要になるのは、
今の400万円以下のケースと、もう一つは
買主が所有権の登記をした時です。

登記の名義を移すことで、名実ともに“買主のもの”
だから、そこまで売主がしてあげるなら、保全措置は
いらないですよ~という規定になっています。


設問の方は正にこのケースですから、保全措置は
いりませんね。


よって4は○となります。

はい、この手付金等の保全措置については、

“手付金等がどこまで含まれるか~?”
“保全措置のやり方、方法”

などもポイントとなりますので、しっかり
抑えておいて下さい!

[問39]の解答としては、誤っているもの×は、
1ですね。

まぁまぁオーソドックスな8種類制限の問題
だったかと思います!


今回はここまでです。

それでは、次回をお楽しみに~


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by kenji296606 | 2011-01-05 20:30 | 宅建合格の秘訣