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宅建試験リベンジ!宅建に合格するまでの日記

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宅建浪人が宅建に合格するまでの日記

<   2010年 09月 ( 29 )   > この月の画像一覧

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メルマガ「宅建合格の秘訣~苦手分野は捨てるべし!!」
       ~てっとり早く合格しよう~  を転載しています。

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 ◇「宅建合格の秘訣~苦手分野は捨てるべし!!」
       ~てっとり早く合格しよう~
                     2010年9月30日 No.137-4
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こんばんは、Wataです!
いつもありがとうございます(^^)


今日は【クレーンの日】です。

日本クレーン協会とボイラ・クレーン協会が1980(昭和55)年に制定しました。

「クレーン等安全規則」が公布された日でもあります。

クレーン等の関係者が労働災害の防止について一層認識を深め、
基本に立ち返って安全作業の周知・徹底を図る日としています。


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<28、宅建業法13>
今回は、何と数値問題が4問です。
うん、それだけ試験が近づいているのですぞぉ!


Q1
品質確保法では、新築住宅の基本構造部分に関する
瑕疵担保についてはズバリ引渡し後何年間の担保責任
が生じるか?








A:はい、ズバリ10年間ですね。
ただし、すべての瑕疵ではなく、住宅の構造耐力上主要な部分
とか雨水の浸入を防止する部分に限ります。
つまり躯体(=骨組み)部分がメインと押さえて下さい。



Q2
業者が自ら売主となる未完成の建物(価格6,000万円)の売買
において、手付金等を受領するときいくらまでなら、保全措置が
いらないか?(平成9、16、17、18、19、20、21)








A:はい、300万円までですね。
ルールは大丈夫ですか?(汗)
工事完了前の物件⇒代金の5%を超える又は1,000万円を超える
手付金等をもらう場合に一定の保全措置が必要ですね。
ちなみに、完成物件であれば、5%⇒10%となりますね。
また、買主に所有権移転登記等がされたときは、買主も
一安心ですから、保全措置は不要となりますぞぉ~



Q3
業者が自ら売主となる宅地又は建物の割賦売買において、
買主の賦払金が支払われないときは、○日以上の期間を
定めて催告をしなければならない。
(平成14)








A:はい、ズバリ30日ですね。
  民法での"相当の期間を定めて催告"の具体的規定となりますね。
  ちなみに書面にて催告ですよ。
  はい、併せてチェックです!



Q4業者が自ら売主となる宅地又は建物の割賦売買においては、
所有権を留保してはならないが、買主が代金の○%を超える
金銭を払っていない場合はこの限りではない。(平成8、15、21)








A:はい、ズバリ30%ですね。
  また30%を超える金銭を受け取っていても、買主に残代金を
担保するための抵当権等の登記の見込みがない場合も留保、
つまり"買主に所有権を渡さないこと"を認めておりますぞぉ~

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by kenji296606 | 2010-09-30 23:53 | 宅建合格の秘訣
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                     2010年9月29日 No.137-3
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こんばんは、Wataです!
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今日は【招き猫の日】です。

日本招き猫協会が制定しました。

「くる(9)ふ(2)く(9)」(来る福)の語呂合せです。

この日を中心に、伊勢の「おかげ横丁」の招き猫まつり等、
全国各地で記念行事が開催されます。

日本ならではの縁起物として知られる招き猫は
右手を上げていると金運を招き、左手を上げていると客を招くなどといわれ、
広く庶民に愛されています。

この招き猫の魅力をアピールし、
多くの人に福を招いてもらおうと制定したものです。


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<27、宅建業法12>

はい、今回も数値の問題が3問ですぞぉ
頻出箇所ですから、しっかりと頭に入れましょう!

Q1
業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買において、債務
不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償額を予定し、
又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金額の
○%を超えるように定めてはいけない。
(平成7、8、10、15、17、18、20、21)








A:はい、ズバリ20%ですね。
  では、20%を超える特約をした場合は無効となりますか?
  ⇒はい、ならないですね。
  20%を超える部分が無効になるだけであって、
自動的に20%になりますぞぉ~



Q2
では、同様の設定で手付金を受領する場合は○%が限度と
なる。(平成7、9、12、14、15、16、18、21)








A:はい、同じく20%ですよ。
  もちろん……はい、秒殺ですぞぉ~(笑)



Q3
では、さらに同様の設定で瑕疵担保責任について特約する
ときに許されるのは引渡しから何年以上か?
(平成6、7、9、10、12、14、17、20、21)








A:はい、引渡しから2年以上ですね。
  さらにポイントが2点!
  例えば1年半の特約は認められますか?
  ⇒もちろんダメです!この場合は、特約がなかったことに
なって民法が普通に適用されますぞぉ~
ということは、はい、発見後1年です!
もう1点!
起点で認められているのは、引渡しだけです。
契約締結日からとか移転登記日からとかすべてアウトです!

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by kenji296606 | 2010-09-29 23:57 | 宅建合格の秘訣
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今日は【パソコン記念日】

1979(昭和54)年、日本電気(NEC)がパーソナルコンピュータ
「PC-8000」シリーズを発売し、パソコンブームの火附け役となりました。

PC-8001定価は168,000円。

「PC-8000」シリーズは、3年間ほどで約25万台が売れたヒット商品となり、
その後の「PC-8800」「PC-9800」シリーズに引き継がれています。


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<26、宅建業法11>

今回は数値の問題が3問です。
宅建業法はとにかく関連分野の比較を積極的に行って
最終チェックとして下さいね!

Q1
保証協会の社員業者が、支店を増設した場合、30万円を
納付する期限は○週間であるが、営業保証金業者が支店を
増設した場合のルールは?
(平成8、9、10、12、15、16、17、20)








A:はい、期限は2週間ですね。
まずは秒殺です!(^^)
では、営業保証金の場合は?
はい、特に期限はありませんね。
供託後、届出をし、営業開始となります。
ということは、新規での営業開始と同じルールとなりますぞぉ~
供託⇒⇒届出⇒⇒開業(営業)



Q2保証協会のカラミの分野で1週間という期限が2ヶ所あります。
では、どんな規定の部分でしょう?
(平成9、12、14、18、20)








A:はい、次の2ヶ所です。
1.保証協会が弁済業務保証金分担金の納付を受けてから、
供託所に弁済業務保証金を供託する期限ですね。
2.社員が地位を失ったときに営業保証金を供託する期限ですね。
はい、しっかりチェックしましょう!



Q3社員が特別弁済業務保証金分担金の納付の通知を受けて
から保証協会に納付するまでの期限は?
(平成12、20)








A:はい、ズバリ1か月ですぞぉ~

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by kenji296606 | 2010-09-28 23:36 | 宅建合格の秘訣
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今日は【女性ドライバーの日】です。

1917(大正6)年、栃木県の渡辺はまさん(当時23歳)が、
日本の女性としては初めて自動車の運転免許を取得しました。

渡辺さんの技量は大したもので、試験官も驚くほどの腕前だったといいます。


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<25、宅建業法10>

いよいよ試験まで3週間を切りました。
さぁラストスパートをかけましょう!!
今回より数値のチェックが多くなりますぞぉ~
ファイトです!!


Q1
保証協会の加入業者と取引した相手方に対する還付額の
限度はズバリいくらか?(本店1支店3の場合)
(平成9、17、20)








A:はい、ズバリ2,500万円ですね。
まず、保証協会に加入する場合は、本店分60万円、
支店3店分90万円の合計150万円を納付しますね。
でも、還付額については、お客さん目線で考えます。
お客さんは、別に、営業保証金の業者も保証協会社員の
業者も区別して見ていませんよね。
だから、平等な規定になっています。
保証協会社員でも営業保証金業者と同様に、
供託額=還付額限度としています!




2営業保証金の供託業者が、支店を閉鎖する場合、
○か月以上の期間を定めて公告を行いますが、保証協会の社員も
同様の場合、公告は必要ですか?
(平成10、12、15、16、17、19)








A:まず期間は⇒はい6か月ですね。
  本来の規定は、保証協会も同様です。
  ただし、支店の閉鎖の際は、保証協会の社員は公告が不要です。
営業保証金の業者が500万円取り戻すには、大きな影響があり
ますので、普通に公告が必要ですね。
一方、保証協会社員の場合は、金額も30万円ですし、
バックに保証協会がついているわけですから、
お客さんも安心できるので、公告不要となっています。
また、営業保証金の業者が公告をしたときは、遅滞なく、免許権者に
届け出なければなりませんね。
併せてチェックです!

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by kenji296606 | 2010-09-27 23:21 | 宅建合格の秘訣
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今日は【ワープロの日】です。

1978年(昭和53年)のこの日、東芝の森氏(当時)らにより、
世界初の日本語ワードプロセッサ「JW-10」が開発、発表されました。

価格は630万円もしました。
・・・今から考えるととんでもない値段ですね(*_*;


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はい、【日曜日号】です!
今回は数値の問題が2問とクイズ問題です。

クイズ問題は
「解答用フォーム」を使って答えを送信して頂きます♪

答えが分かった方はその答えを、
わからないかった方は「わからない!」と
書いて、問題下部のリンクから送信してください。

返信頂いた方に答えと解説を送信します。


<24、宅建業法9>

今回も数値の問題が2問です。
流れをしっかりつかんで下さいね!

Q1
免許権者である大臣又は知事は、その免許をした業者が、
免許をした日から一定期間内に供託をした旨の届出をし
ないときは、届出をすべき旨の催告をしなければならない。
ズバリ一定の期間とは?(平成9、10、12、13、18)








A:はい、3か月ですね。
免許権者とすれば、免許後、すぐに届出に来て欲しいところ
でしょうが、業者の方にも資金準備の関係など諸事情
があるでしょうから3か月は黙って待っててやれって
ことですね。



Q2
では、Q1で、催告が到着後、一定期間内に届出がないときは、
免許権者は、その業者の免許を取り消すことができる。
ズバリ一定の期間とは?
(平成9、10、12、13、18)








A:はい、1か月以内ですね。この時点(免許取得後4か月)
では、まだ任意規定ですので、免許を取り消すかどうかは
免許権者の自由です。
ちなみに免許取得後1年経過後に届出がなされないときは、
免許取消は義務規定となりますぞぉ~
要チェックです!



では、クイズ問題です~(笑)
今回は数値関連の問題が1問のみです!

Q1
営業保証金が実際に還付された場合、業者は不足額の供託を
2週間以内に行わなければならないですが、では、いつから2週
間でしょうか?(平成11、13、14、21)
ア.還付された日から
イ.不足が生じた旨の通知を受けた日から


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からメールをください。
返信頂いた方に答えと解説を送信します。
お待ちしております♪


いかがでしたか?
今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに!

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by kenji296606 | 2010-09-26 23:05 | 宅建合格の秘訣
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こんばんは、Wataです!
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今日は【10円カレーの日】です。

1983(昭和58)年から、日比谷公園の中にあるレストラン「松本楼」では、
この日に、普段は700円のハイカラカレー1500食を10円以上募金した人に提供しています。

1973(昭和48)年のこの日、1971(昭和46)年の焼失以来2年ぶりに再建したのを
記念したもので、この日は「10円カレーの日」という愛称で親しまれています。

売上げはすべて交通遺児育英基金に寄附しているそうです。


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まもなく9月も終わろうとしています!

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<23、宅建業法8>
今回は、営業保証金に関する数値問題2問です。
ホントに数値のみですから、ぜひ秒殺を!!
最重要分野ですからしっかりチェックしましょう!


Q1業者が営業保証金を供託する場合、本店1、支店6
なら、ズバリ供託額は?(平成16、17)








A:はい、4,000万円ですね。
  本店1,000万円、支店1つにつき500万円。
後は計算ですね。はい正確に~(笑)



Q2では、1の場合で業者が4,000万円をすべて地方債証券
で供託した場合、ズバリ不足額はいくらか?
(平成11、17、20)








A:はい、400万円ですね。
供託は一定の有価証券でもできますが、
評価額をしっかりチェックしましょう!
⇒国債証券・・・・100%
⇒地方債証券・・・90%
⇒その他の債権・・80%
もちろん民間の株式等は一切だめですぞぉ~
よって、今の場合は、4,000万円×90%=3,600万円
となり、400万円が不足しますね!

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今日は【南洲忌】(西郷隆盛命日)です。

西郷隆盛の1877(明治10)年の忌日。享年50でした。

幕末から明治にかけて活躍した政治家。
不平士族に擁されておこした西南戦争で熊本城攻略に失敗し、
城山での官軍の総攻撃により被弾、1877年(明治10年)のこの日に自刃しました。

官軍として参戦した山県有朋は、届けられた西郷の首をなでて落涙したといいます。

彼は西郷南洲翁と呼ばれるため、命日がこの名称となりました。


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<22、宅建業法7>
今回も取引主任者に関する数値問題が2問です。
さわやかに片付けてしまいましょう!(笑)


Q1
取引主任者証の交付を申請するには、その登録をしている知事が
指定する講習で、その交付の申請前○月以内に行われるものを
受講しなければならない。ズバリ何か月?
(平成10、11、14,18、19)








A:はい、申請前6か月以内ですね。
ポイントはむしろ指定者が知事ということです。
実務講習は大臣が指定しますから、明確に区分しておきましょう!
ここでの講習は、例えば京都府だとすると
京都府知事の登録⇒⇒京都府知事の取引主任者証の交付
という流れの中での講習ですから、もちろん
京都府知事が登場するのが一番自然ですよね。
はい、バッチリ記憶するのです!



Q2
取引主任者が事務禁止処分を受けたときの取引主任者証の
提出は、その交付を受けた知事に対して行うが、ズバリ
その期限は?(平成10、11、13、14)








A:はい、“速やかに”となります。
  ちなみに、富山県知事の交付を受けた取引主任者が千葉県知事から
事務禁止処分を受けたときに提出するのは・・・
はい、富山県知事ですぞぉ~千葉県知事ではありません。
“速やかに”という期限はもう1箇所!
⇒登録が消除されたときなどに、取引主任者証を知事に
返納する期限ですね。
併せて押さえておきましょう!

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こんばんは、Wataです!
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今日は【不動産の日】です。

全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連)が1984(昭和59)年に制定しました。

秋は不動産取引が活発になる時期であることと、「ふ(2)どう(十)さん(3)」の
語呂合せからです。


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<21、宅建業法6>

今回は、取引主任者に関する数値問題が2問です。
はい、張り切っていきましょう!

Q1
専任の取引主任者がやめたり、資格を失ったときなどで、
規定の設置人数に不足するときは、補充等しなければなら
ないが、ズバリその期限は?(平成14、15、16、18、19)








A:はい、2週間以内ですね。
最初の1週間で求人広告を出し、
次の1週間で面接し、採用する!
と覚えましょう!



Q2
取引主任者の登録事項に変更が生じた場合は、知事に対して
変更の登録をしなければならないが、ズバリその期限は?
(平成12、16、20、21)








A:はい、遅滞なくですね。
業者名簿の変更の場合のように30日以内ではないですぞぉ~
取引主任者の登録簿は、業者名簿のように不特定多数が閲覧する
ことがありませんね。
知事が管理監督するための個人情報ですから、
他への影響もないので、忘れない程度に変更してね
って感じです。
それが"遅滞なく"という意味になります!

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by kenji296606 | 2010-09-23 02:54 | 宅建合格の秘訣
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こんばんは、Wataです!
いつもありがとうございます(^^)

今日は【国際ビーチクリーンアップデー】です。

アメリカ・サンフランシスコに本部のある海洋自然保護センターが
1985(昭和60)年から実施しています。

この日に近い週末に、世界各地で一斉に海岸のごみを拾い集め、
その数量・種類等を調べることによって、海洋のゴミの発生元や、
地球環境への影響を調査しています。


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<20、宅建業法5>

はいはい、今回も例によって数値の問題が2問ですぞぉ
単純な箇所ですから、一発で頭に入れちゃいましょう!

Q1
業者が廃業等した場合にその旨を免許権者に届け出なければならないが、
ズバリその期限は?
(平成10、15、16、18、21)








A:はい、30日以内ですね。
廃業等のグループとしてはどんな場合が該当しますか?
⇒はい、死亡、合併、破産、解散ですね。
死亡の場合は、いつから30日以内ですか?
⇒相続人が事実を知った日から30日以内となりますね。
では、法人の合併の場合、いつから免許が執行しますか?
うん、ちょいと迷いますね。
これは届出をした日ではないですぞぉ。
合併した日です。
法人の合併=自然人の死と考えましょう!
元々民法では
人⇒自然人と法人ですよね。
自然人(人間)の死の場合、死亡届を出した日ではなく、
死亡した日に効力がなくなりますよね。
それと同じということですぞぉ~



Q2
業者は、事務所においては、業務に従事する者の5人に
1人の割合で専任の取引主任者をおかねばなりませんね。
では、契約を行う案内所(従業員9人)においては専任
の取引主任者は何人必要ですか?(平成14、16、17、21)







↓A:はい、1人以上ですよ。
  これは従業者数に関係ありませんね。
  だまされないようにしましょう!
また、契約の締結や申込みの受付をしない案内所には、
専任の取引主任者は必要ありませんね。
重要事項の説明をすることもないからですぞぉ~


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by kenji296606 | 2010-09-22 02:48 | 宅建合格の秘訣
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今日は【宮澤賢治忌】です。

童話作家・詩人の宮澤賢治の1933(昭和8)年の忌日。享年37でした。

岩手県花巻に生まれ、農学校の教師や農業技師を務めながら創作活動を続けました。

『雨ニモマケズ』『風の又三郎』『銀河鉄道の夜』『注文の多い料理店』
など多くの作品で知られています。

彼の作品は、生前には詩集『春と修羅』が自費出版されたのみで、
そのほとんどが死後遺稿として発見されたものです。

豊かな感性と優しさにあふれた作品は、海外でも高い評価を受けています。


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<19、宅建業法4>
今回も数値の問題が2問です。
内容の細かい箇所ですから、関連する箇所も一気にまとめて
しまいましょう!


Q1
宅建業法違反での罰金、又は特定の罪を犯して罰金の刑に
処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることが
なくなった日から○年を経過しない者は業者免許を
受けることができない。ズバリ何年?
(平成10、12、15、16、17、20、21)








A:はい、5年ですね。
言うまでもありません。
ちなみに特定の罪とは何ですか?
⇒はい、まず暴力関係の法律が2つですね。
こちらは詳細は不要です。

もう1つが重要ですね。
⇒はい、刑法の6つです。
傷害罪、傷害助勢罪、暴行罪、
凶器準備集合罪、脅迫罪、
そして背任罪ですね。
この6つは重要ですぞぉ~

まぁスラスラ言えなくても、
これ以外が問題で出たときに、
「これは違う!!」
と判定できればいいのです。
そのためには・・・・???
はい、問題をこなしましょう!!



Q2
業者名簿の登載事項のうち一定の事項に変更があった場合に
届出をしなければならないが、ズバリその期限は?
(平成10、14、15、16、18、19、21)








A:はい、ズバリ30日以内ですね。
専任の取引主任者が引っ越しした場合は届出は必要ですか?
⇒はい、住所はそもそも名簿の登載事項ではないですから、
引越し=住所の変更は届出はいりませんね。

では、専任でない取引主任者を新たに雇った場合は?
はい、いりません。名簿に登載されるのは専任の取引
主任者だけですぞぉ~

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by kenji296606 | 2010-09-21 02:41 | 宅建合格の秘訣