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宅建試験リベンジ!宅建に合格するまでの日記

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宅建浪人が宅建に合格するまでの日記

<   2010年 10月 ( 27 )   > この月の画像一覧

この記事は、
メルマガ「宅建合格の秘訣~苦手分野は捨てるべし!!」
       ~てっとり早く合格しよう~  を転載しています。

>>宅建合格フルセット~宅建合格には苦手分野は捨てるべし~






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 ◇「宅建合格の秘訣~苦手分野は捨てるべし!!」
       ~てっとり早く合格しよう~
                     2010年10月31日 No.141-6
  ☆バックナンバーは下記URLから。
   http://watatani.net/neo/bn.php?mag_id=1
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こんばんは、wataです。

早いもので明日から11月ですね(^_^;)
天候も変わり目ですので、体調にも気をつけましょう!


今日は【天才の日】です。
 
「誰もが一冊の本を書くことができる」との思いから
1999年に吉田浩氏により設立され、
数多くのベストセラーや作品を手がけてきた、
SOHO型の編集プロダクションの株式会社天才工場が制定しました。

天才工場の天才という名前には、誰もが天才であるとのメッセージが込められており、
自分の才能に気づき、天才のひとりであることを再確認する日としています。

日付は10と31で「天才」と読む語呂合わせからです。
 

………………………………………………………………………………
これからしばらくは
月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」
水→→→ 悠々先生の過去問題解説
日→→→ 一問一答とクイズ問題

というメニューでお送りしていきます!

どうぞお楽しみに(^_^)

………………………………………………………………………………

宅建合格仕事人の悠々です(^_^)


今日は日曜日号、一問一答が1問とクイズ問題1問です!

クイズ問題は
「解答用フォーム」を使って答えを送信して頂きます♪

答えが分かった方はその答えを、
わからないかった方は「わからない!」と
書いて、問題下部のリンクから送信してください。

返信頂いた方に答えと解説を送信します。

それでは一問一答から行ってましょう!


<宅建業の基礎・定義9~10>


(9)
「事務所」とは、主たる事務所と従たる事務所のことをいう。








(答)
事務所とは、主たる事務所(本店)と従たる事務所(支店)
だけではなく、“継続的に業務を行うことができる施設を有する
場所で、宅建業に係る契約締結権限を有する使用人を置く場所“
も含まれる。




では、クイズ問題です~(笑)


(10)
本店で宅建業を営まず、支店で宅建業を営んでいる場合は、
支店のみが、宅建業法上での「事務所」となる。


解答送信用フォーム
パソコンでご覧の方↓↓
http://www.life-shine.net/takken/kaitou_f/101031.html

携帯からご覧の方↓↓
http://form1.fc2.com/form/?id=430752

からメールをください。
返信頂いた方に答えと解説を送信します。
お待ちしております♪


いかがでしたか?
今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに!


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☆発 行:office-oto(オフィス 音) http://office-oto.com/oto.html
 発行責任者:代表 綿谷 玲  Mail info@office-oto.com
★著者 Life-Shine 宅建講師 悠々
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宅建合格には苦手分野は捨てるべし!



過去問で効率的に突破する!「宅建試験」勉強法 (DO BOOKS)
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by kenji296606 | 2010-10-31 20:52 | 宅建合格の秘訣
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 ◇「宅建合格の秘訣~苦手分野は捨てるべし!!」
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                     2010年10月30日 No.141-6
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こんばんは、wataです。


今日は【初恋の日】です。

島崎藤村ゆかりの宿である長野県小諸市の中棚荘が制定しました。

1896(明治29)年、島崎藤村が『文学界』46号に『こひぐさ』の一編として
初恋の詩を発表した日です。

毎年、初恋をテーマとした「初恋はがき大賞」等の
イベントを行っています。

 

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今日は一問一答が2問です!
サクっと押さえていきましょう!



<宅建業の基礎・定義7~8>


(7)
京都市から販売代理を依頼された嵐山不動産(株)は、
「宅建業」の免許を必要としない?








(答)
国や地方公共団体の依頼であっても、業者自身の行動は、
“売主の代理”であるから、免許が必要となる。





(8)
世話焼きの坂本さんが、マンションのあっせんを反復継続
して行っていても、それがボランティアで行う場合は、
業とはならない?








(答)
「業」の定義には実は、利益・報酬は関係ない。よって、営
利目的でないボランティアであっても、坂本さんの行為は、
貸借の代理・媒介となるので、当然、業となる。

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by kenji296606 | 2010-10-30 20:33 | 宅建合格の秘訣
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                     2010年10月29日 No.141-5
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こんばんは、wataです。

今日は【ホームビデオ記念日】です。

1969年(昭和44年)のこの日、
ソニーがβ方式の「ソニーカラービデオプレーヤー」を、
松下電器がVHS方式の家庭用のVTRを発表し、
ホームビデオ愛好家グループが両陣営に配慮して、
この日を「ホームビデオ記念日」としたことによります。

ちなみにソニーは2002年(平成14年)8月にβ方式のビデオの生産終了を発表。
最後には約2000台が生産されました。

 

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今日は一問一答が2問です!
サクっと押さえていきましょう!



<宅建業の基礎・定義5~6>

(5)
ナニワ(株)が社員のみを対象に、宅地建物の売買を継続的に
行った場合は「業」となる?








(答)
「業」となるには、“不特定多数”、“反復継続”の2つ
の条件が必要となる。ナニワ(株)の社員は、相手方が特定
されているため、反復継続で行っても、不特定多数には
当てはまらず、業ではない。会社の福利厚生とみなされる。




(6)
佐藤さんが、多数の佐藤さんの友人、知人に土地を
売却する行為は、「業」となる?








(答)
佐藤さんの友人、知人の範囲は特定されているとは
見られず、不特定多数への売却となり、宅建業とみなされ、
免許が必要となる。


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by kenji296606 | 2010-10-29 21:34 | 宅建合格の秘訣
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                     2010年10月28日 No.141-4
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こんばんは、wataです。

今日は【速記記念日】です。

1882(明治15)年、田鎖綱紀が東京・日本橋で初の速記講習会を開催しました。

その年の9月19日に、『時事新報』紙上で発表された自ら考案した速記法で、
その速さから田鎖綱紀は「電筆将軍」と呼ばれたそうです。

1888(明治22)年に、講習会の7周年記念会を開いた時に
この日を「速記記念日」として定めました。

彼が発表した田鎖式と呼ばれる速記方式は当時の衆議院と貴族院にて採用され、
現在では日本速記協会が中心となり、ひろく国民に速記に関する関心を啓発する
催し等が行われています。
 

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今日は一問一答が1問です!
サクっと押さえていきましょう!



<宅建業の基礎・定義4>

(4)
貸しビル業や賃貸マンション・アパート経営は、
「宅建業」にあたらない。








(答)
賃貸借の場合は、売買・交換と異なり、自らが貸主に
なる場合は、宅地建物取引行為に当たらないので、宅建業には
あたらない。


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by kenji296606 | 2010-10-28 20:57 | 宅建合格の秘訣
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                     2010年10月27日 No.141-3
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こんばんは、宅建講師の悠々です。

はい、皆さん、
今日は、宅建本試験のお話しをしてしていきます!


皆さんは、宅建試験が50問出題されるのは
ご存知ですよね~

では、何点取れれば合格します~?

はい、答え・・・
実は、決まっていません~(笑)

というか、合格率がだいたい15~17%になるように
毎年、合格点が変わるんですよ~


で、実はもうひとつこんなデータが!!

去年の試験のデータだけど、
50問中正答率が50%以上の問題が
何と・・・

38問もあるのですよ~(汗)

この意味わかります~?
結構ポイントですよ~

正答率50%以上ということは、受験者の
半分以上の方が正解してるってことでしょう!

ということは、そんなに難しくない問題が
38問は出題されるってことだから、
38点は取れるはずですよね!!(^^)



だから、この【宅建合格には苦手分野は捨てるべし!】での合格のポイントは
ズバリ2つです。

▼過去問(10年分)を徹底的に研究して、
▼標準的な問題は完璧にマスターすること!


で、もうひとつは、「苦手だなぁ~」
と思う分野は・・・

そうです。
捨ててしまうのです!!(笑)

まぁそうは言っても、
まじめな方ほど、
苦手分野でも、とことん時間をかけて
修行のようにがんばるんですよね・・・

まっ確かに、その修行?で、
人生の糧にはなるでしょうが・・・

宅建の合格は、
うん、はっきり言って、直結しませんね(涙)

苦手分野でだらだらと貴重な時間とエネルギーを
浪費するくらいなら、すべて過去問の研究に使いましょう!



試験は4択択一なんですが、
そうです。
効率のよい解き方、
処理の仕方があるのです。


それでは4肢択一の攻略法について、
お話ししていきましょう!!

4肢択一は、もちろん
4つの中から正しいものか、
誤っているものを
一つ選ぶっていうスタイル!

じゃあ早速実例でいきましょう!

次のうち、正しいのはどれか?
1、の問題文・・・・・×
2、の問題文・・・・・×
3、の問題文・・・・・○
4、の問題文・・・・・×

正解はもちろん3ですよね。

でもね、宅建の試験に合格する人でも、
こんなにすべての選択肢に○か×をつけて
すっきり正解を出せる問題っていうのは、
ホント、数える程だと思いますよ!

現実はね……
はい、ストーリースタート!!(笑)

1は、う~ん、これは×だな。
2は、どうかな、うんうんこれも×のはずだ。
さあ、次は3だ。これは……そうだそうだ
これは○だ。よ~し、これが正解かな!

うん、念のために、4はと……
あれ~これはどうだったっけ?
○のような気もするし、×にも見えるな。
でも3か4にはちがいない。
う~ん、時間がない。よ~し、3にしておこう。

いかがですか?
何か不安なストーリーでしょう!!(笑)

もう一度言いましょう!!
合格する人でも結構こんなもんです。(汗)

まあこの場合、あやふやなのは、4の選択肢
一つだったから、結果的には、正解が3とは、
出せますよね。

でも不安でしょう!(汗)

どうしましょう?
もっともっと時間をかけて細かいところまで
学習しますか?

もちろん、それでもいいんだろうけど、
皆さん、お仕事や家庭生活やらで……
とてもそんなに時間をかけられないですよね。

ですから、
そうです。
もうね、発想をガラッと変えてしまいましょう!

さっきの問題例の場合だったら、
あっもう1回書きましょう!!(笑)

次のうち、正しいのはどれか?
1、の問題文・・・・・×
2、の問題文・・・・・×
3、の問題文・・・・・○
4、の問題文・・・・・×

結局、1と2と4の選択肢の問題文が、
全くちんぷんかんぷんだったとしても、
「3が正しい」という知識を正確にもっていれば、
正解は出せるのですよ~

で、国家試験って、元々満点なんか取る必要
ないでしょう!!
だいたい、7割前後がボーダーラインですよね。

そして、学校の中間テストや期末テストのように、
狭い試験範囲で、満点をめざす……なんて
スタイルじゃないし、かなり、範囲は広いから~
とてもすべての問題をカバーできるだけの
学習は難しいと思いますよ!


なので、割り切りましょう!
効率よく正解を出して、合格点を取りましょう!(笑)

もちろん時間がたっぷりある方は、ゆっくりじっくり
学習することをお勧めしますが、限られた時間の中で、
何とかしなきゃならない方は……

そうです。
このやり方をお勧めします!!(笑)



さて、具体的にはどういうことかと言うと、

試験範囲を万遍なく平均的に学習するのではなく、
もっとメリハリをつけていくのです!!(きっぱり)

特に、几帳面でまじめな方に多い傾向ですが、
試験範囲っていうことだけで、毎年出題されている分野も
10年間出題されていないような分野も同じ時間とエネルギーを
費やしてしまうのですよ。

これは、効率がよくないですよね。

というのは、メリハリをつけずに、何となく、
平均的に学習した結果、本番ではどうなるかというと・・・

はい、シミュレーションスタート(笑)

~またまた先程の問題登場~
次のうち、正しいのはどれか?
1、の問題文・・・・・×
2、の問題文・・・・・×
3、の問題文・・・・・○
4、の問題文・・・・・×

1は×、2も×と、まあだいたいこのあたりは
基礎力があれば、大丈夫なように出題されますよね。

そして、3と4両方が○×の識別がつかない状態。
どっちも△という状態になってしまうのです。
確率は2分の1だけど、危険ですよね、こんな状態。

ホント平均的な学習をしていると、こういった深い部分の
知識を問われる問題には・・・・・・
そうです、確実な対処ができないのです(涙)。

そこで、
限られた時間とエネルギーを試験範囲に万遍なく使うのではなく、
もっともっと集中させるのです。
ズバリ、一点集中なのです!!(笑)

この方法だと具体的な学習は・・・・・
まず、試験範囲の中でも、少なくとも過去10年間位の
出題傾向を見て、とりあえず3つに分類しますか!

A、10年間で3回以上出題されている分野
B、1~2回出題されている分野
C、10年間全く出題されていない分野

さて、どちらの分野に力を入れましょう?

はい、もちろんAの分野ですね(笑)~

そして時間があれば、順番にBの分野、Cの分野と
進んで行くのです。

まぁとにかく、このようにまず優先順位をつけるのです。

さあ、この場合のAの分野の学習法ですが、
最優先分野・項目ですから、平均的な学習などではなく・・・・・・
そうです。
徹底的にやりましょう!
細かいところまで含めて。

で、結果的にBやCの分野に手をつけることが
できなかったとしても、
はい、それはそれでいいのです。(笑)

この場合のシミュレーションは・・・・・・

1も2も×だな。これはOK!
さーて3は、うん?
これはテキストに詳しく書いてあった内容だな。
やっておいてよかった。
これは、そうそう○だ。うんうん大丈夫!

うん、調子いいぞー。で、4は・・・・・・
何じゃこりゃ?
これは知らんわ、やってないし。
うん、パスパス。
で、○を探すのだから、あっ当然3が○だ!
よーし、じゃ次の問題は・・・・・・



いかがですか?
学習にメリハリをつけることで、このように
やったところは「任せとけい!」
やっていないところは「あっさりゴメン」
という状態で試験に解答できますよね。

この方が、試験の時にも必要以上に時間をかけずに、
わりきって、どんどん進めますよね。
これを“捨てる美学”と言います!(笑)

ある程度不要な分野を捨て去ることで、
効率よく試験合格に向けての学習をしていきましょう!

実際、このやり方で、
22年度の問題を分析した結果、
42点取ることができます!!


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by kenji296606 | 2010-10-27 21:16 | 宅建合格の秘訣
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                     2010年10月26日 No.141-2
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こんばんは、wataです。

今日は【サーカスの日】です。

1871年(明治4年)の今日、東京・九段の招魂社で、
フランス人のスリエが「スリエサーカス」として
日本で初めて洋風のサーカスの興行を行ったことによります。

当時の雑誌によれば、ピエロなども登場したようだが、
人気はあまりなかったとか。
 

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どうぞお楽しみに(^_^)

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宅建合格仕事人の悠々です(^_^)

今日は一問一答が2問です!
サクっと押さえていきましょう!



<宅建業の基礎・定義2~3>


(2)
用途地域内の資材置き場は建物敷地ではないので、
「宅地」には含まれない。








(答)
用途地域内の土地は、公共施設用地(道路・公園・河川・
広場・水路)以外はたとえ建物敷地でなくても
「宅地」に含まれる。




(3)
20個の建物の売主であるAが、宅建業者Bに販売代理
を依頼した場合、A自らは、「宅建業」の免許を必要としない。








(答)
業者に販売代理を依頼しても、Aの立場に変化はなく、
「自ら売主」の立場となり、免許が必要となる。



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by kenji296606 | 2010-10-26 21:17 | 宅建合格の秘訣
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                     2008年6月22日 No.
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こんばんは、wataです。

今日は【リクエストの日】です。

1936(昭和11)年、ベルリンのドイツ放送で、
ラジオのリクエスト番組が始まりました。

生演奏番組の放送中にリスナーから、希望する曲目を演奏して欲しいと
電話があったのがきっかけで始められたもので、その後リクエスト番組は
大ヒットしたそうです。


………………………………………………………………………………

はい、宅建合格仕事人の悠々です(^_^)
本試験から1週間たちましたね。

早速今回より、平成23年度宅建試験に合格に向けて
改めて基礎力のチェックを行っていきたいと思います。



最初の科目は最重要科目である【宅建業法】です。

今後の対策としても、やっぱり基礎力の充実が一番重要です。
これなくして、問題演習をくり返し行っても、限界がありますよ。

では、いつものように、しばらくは、1問1答で
気楽にチャレンジしていきましょう!

今日はウォーミングアップも兼ねて1問です!


<宅建業の基礎・定義1>


(1)
現況が山林の土地であれば、たとえ別荘地として購入しても
「宅地」には含まれない。








(答)
現況が何であれ、宅地にする予定での取引は宅建業法の「宅地」となる。



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                     2010年10月24日 No.140-4
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こんばんは、宅建合格仕事人の悠々です。

はい、試験の振り返り最終日です。

ホント、家で冷静に振り返るとわかりますよね。
中途半端な知識は役に立たないって!(汗)
いつも言いますが、80~90%の知識がいくらあっても、
今の宅建試験では得点できそうでできないでしょう!
だから・・・
そうです!
120%の知識を少しづつ積み上げていくのです!
そのためのノウハウは、また場を改めて!(笑)

では、ラストはお待たせ宅建業法です!

[問 26]・・・○1勝
はい、基本問題です。
しっかりとゲットしましょう!
正解肢4の信託会社の規定は、
平成11年、15年にも出題されています。
大丈夫ですね!
最近は宅建業法からスタートするという方が
多くなっているようですね。
はい、確かにオススメです!(笑)

ただその場合、
1~3がちょいと意地悪い?設定ですね。
1は“農地の転用”なんてくるから、
「えっ農地法の知識がいるのか・・・?」
なんて、一瞬混乱しそうです。
開始早々これじゃあ“ノレませんね!”
こんなときは、
一度深呼吸を!!
 ↓    ↓
すると、
農協は⇒免許いるやん~
と即解決するはずです!(笑)


[問 27]・・・○2勝
これはスゥーといって下さい!
正解肢の2は絶対的に○ですね。
後の3つも大丈夫ですね。
うん、こんな問題が続けばいいのだけれど~


[問 28]・・・○3勝
はい、免許に関する問題です。
3の名義貸しの問題が正解ですね。
名義貸しは
“何が何でもダメ!!!”
ですよね。
“○△の場合はOK”
なんて規定はありえないのです。
まぁ宅建業法の趣旨を普段からしっかり
把握しておれば、
何てことないですね。
4はちょいと「???」
となるかもですね。
はい、いいのです。
例によって必要以上に時間をかけずに、
先を急ぎましょう!(笑)


[問 29]・・・○4勝
はい、事務所に関しての規定がズバリ出題されました。
“事務所に備えるもの”というスタンスで
整理できていますか~?
正解肢の4はハッキリしていますね。
この10年間でも5回出題されています。
しっかりゲットです。
また2のような問題の扱いですが、
監督処分と罰則の適用まで深入りするか、
浅く切るか、
どちらかハッキリした学習が望ましいです。
まぁ現状の宅建業法の出題傾向ならば、
浅く切りましょう!
多分、正解は出せるはずですし~
その方が・・・
はい、気も楽でしょう!(笑)


[問 30]・・・○5勝
う~ん正解肢の4はどうでしょうねぇ~?
当たり前のことですが、
ちょいと自信をもって○はしにくいですね。
よって、1~3に×をして
消去法でいきましょう!
3はもちろんウソ問題です。
問題を解かずに知識だけ入れていく学習をしていると、
結構ひっかかるもんですぞぉ~
「えっワタシが知らないだけでこんなルールがあったの~??」
とかね(笑)
はい、しっかり過去問を解きましょう!


[問 31]・・・○6勝
はい、営業保証金に関する問題です。
すべて基本問題ですね。
しっかりゲットしましょう!


[問 32]・・・○7勝
今年も出ました、個数問題です!
一瞬ぎょっとしますが、
まずは冷静にいきましょう!
すると、1~3とも基本中の基本規定です。
よって、逆に正解はすぐに出せますね。


[問 33]・・・○8勝
媒介契約の基本問題ですが、
3と4に少し落とし穴みたいなものが・・・
媒介契約の場合、
専任(専属も)媒介契約の規定をまず押さえて、
その次にやろうと思っているうちに、
試験日を迎えてしまうという~(笑)
それが、一般媒介の規定と契約書の記載事項ですね。
昨年も出題されている箇所なので、
ここまでしっかりチェックですぞぉ~


[問 34]・・・○9勝
はい、出ました。
重要事項説明書と37条書面に関する問題です。
ここは絶対出題されるべき事項なので、
ぜひ完璧にしたいところです!
方法は?
はい、毎度お馴染みそれぞれの記載事項を
まとめたものを切り取るかコピーし、
時間を見つけては、のぞき見するという
イメージかな!(笑)
ポイントは、
一気におさえてもすぐに忘れるだけ!
いかに日頃からコツコツ触れていくかです。
軽い気持ちでボチボチがコツ!(^^)

4だけは媒介契約書が乱入してきています。
専属専任媒介・・・となっているから多分
大丈夫でしょうが、
一応、[問33]にもあるので、ヒトコト!
“34条・・・の書面”ときたら、
媒介契約書のことですから、
この際、しっかり記憶しておきましょう!


[問 35]・・・○10勝
今度は、重要事項説明に限定した問題ですね。
ここ数年、説明事項がちょこちょこ増えてきています。
そんな中でのチェックとしては、
売買と貸借の説明事項の相違点です。
ココもポイントは正にそれ!
正解肢の2は、土砂災害警戒区域に関する出題です。
最近のゲリラ豪雨による被害が多いことからの
改正点です。
土砂災害って怖いですよね。
これは、家を買った場合も借りた場合も
“そこに住んでいる”ということからすると、
同じように怖いですよね。
だから、貸借でも当然説明が必要なんですね。
うん、常識でも解けますぞぉ~


[問 36]・・・○11勝
はい、重要事項説明が続きます。
細かい規定が出題されていますが、
しっかりゲットして欲しいところです。

そもそも宅建試験は、
重要事項説明をするための試験だと
言っても過言ではありません。
だから、重要事項説明の説明事項と
37条書面の記載事項については、
絶対手を抜いてはいけないのです。
徹底的にくり返しておさえていきましょう!

この問題の場合、
3の部分⇒急傾斜地崩壊区域内の
細かい規定まではいらないですね。
あまり気にせず先を急ぎましょう!(笑)


[問 37]・・・○12勝
今度は37条書面の問題がズバリ出題です!
正解は1ですが、大丈夫ですか?
勘違いしないようにね!
取引主任者が記名押印すれば、
交付(相手に渡すこと)は、
だれでもいいですよね。
取引主任者の仕事ではないですぞぉ~
しっかり区別してください。

後は大丈夫ですね。
はい、ではどんどんいきましょう!


[問 38]・・・○13勝
はい、重要項目のクーリングオフが出ました。
正解肢は1ですね。
これはいけたと思います。
ただ、2と4にも注意して下さい。
2は“全額支払い&引渡し”で
もはやクーリングオフはできません。
それがテント張りであってもです!

それと4ですね。
お客さんが自ら申し出て・・・という場合の事務所等は、
自宅と勤務先ですね。
また、宅建業者の事務所であっても、
売主業者が代理・媒介を依頼した業者でない場合は、
事務所等には該当しないですね。
きっちりと体系的にまとめておいて欲しい箇所ですぞぉ~


[問 39]・・・○14勝
はい、8種類制限の総合問題です。
すべて基本規定に関して問われています。
正解肢の4は、
“買主の内金の支払いが履行の着手になる”
ということに気づけば、
1~4まですらっと解けますね。
はいリズミカルに~♪


[問 40]・・・○15勝
はい、続いて8種類制限の総合問題です。
正解肢1は秒殺できますよね。
後の2~4も特に問題なさそうです。
3は意味の読み取りをしっかりやりましょう!


[問 41]・・・○16勝
はいはい、個数問題がもう1問出ました。
1~4ともウソ問題のオンパレードなので、
確実な知識をもっていないと
思わず、「あちゃー」てな結果になりかねないですよ~
アは平成14年に出題されていますね。
個数問題でも特別に構えることなく、
悠々とやって下さい。
難しい設定だと誰も解けませんし~
合格点が1点下がるだけですから~(笑)


[問 42]・・・○17勝
はい、いつも通り報酬規定が出ました。
報酬規定ゲットのポイントは
いかに必要以上に計算をせずに、
時間短縮で正解を出すか!です。
今回は建物の賃貸借のルールですね。
まず、1と2は秒殺できますね。
ポイントは3と4です。
そもそも建物賃貸借の代理・媒介の報酬ルールは、
 ↓    ↓
 <基本規定>
1.報酬総額の限度⇒家賃の1か月分(+消費税)
2.貸主、借主からのもらい方の内訳は自由(もちろん1.の範囲内)

そして、例外規定が2つ
 ↓    ↓
1.居住用建物の媒介⇒貸主、借主双方からは半月分ずつ(+消費税)
 (ただし、依頼者の承諾があれば基本規定通り)
2.居住用建物以外の場合で権利金の授受がある
⇒権利金を売買代金として報酬計算してもよい(基本規定と多い方を採用!)

このルールだけで、しっかり
3⇒○、4⇒×とできますね。
今年は計算が全くいらなかった。
ラッキーでしたね!(^^)


[問 43]・・・○18勝
保証協会に関する問題ですね。
基本規定ですので、
1にしっかり○ができたかと思います。
保証協会のルールについては、
社員と保証協会、供託所、お客さんなどの
お金にまつわる流れ(弁済業務保証金関連とか還付金)
とか期限をしっかり図を描いてまとめておいて下さい。
そうすると、こういった問題でも
勘違いナシに秒殺できます。

あっもちろん営業保証金の制度の違いも
しっかりとつかんでおきましょう!


[問 44]・・・○19勝
監督処分が出題されました。
監督・罰則については、
毎年必ず1問は出題されますが、
規定がかなり細かいですから、
主要なポイントのみを押さえて
試験に挑むというスタイルが望ましいでしょう!

1の通知の規定は平成12年以来10年振りの出題。
2はウソ問題。
3の業者名簿の記載は正解肢で平成11年以来11年振りの出題。
4の公告は、何と3年連続の出題。

過去10年分の問題をマスターしていると、
2で迷わない限りは
消去法で3に正解が出せますよね~

でも、迷うかもしれません~汗

よって、対策としては、
過去12年間位の出題の重要ポイントに
対応した基本書を使うのが望ましいでしょうね!

民法[問10]の正解肢である遺言もしかり!
平成11年以来11年振りの出題でしたね。


[問 45]・・・○20勝0敗
はい予告通り住宅瑕疵担保履行法が出題されました。
予告された以上、
対策をしなきゃいけなかったわけですが、
例によって、どこまで捨てるか?
が判断に迷うところですよね~

宅建業法の営業保証金制度や
8種類制限と似ている部分が
多いですから、その辺りはざっくりおさえて、
後は、履行法ならではの重要ポイントのみを
おさえるというのが一番望ましいでしょう!

8種類制限⇒“自ら売主で買主が業者ではない”
このルールで1と3に×ができますよね。
正解肢の4は、履行法の基本規定です。
これはしっかり押さえておくべき規定ですね。


これで宅建業法は終了です!
成績は何と20戦全勝ですね。

3日間のトータルは、
権利関係⇒10勝4敗
法令制限+税法・価格で⇒9勝2敗
5問免除⇒3勝2敗

合計しましょう!
42勝8敗です!
はい、多分合格ですね。
後の8敗も確率的には、
4肢択1なので、2問位は正解するでしょう!
反面、ケアレスミスも2問位あるのでは~?
よって差し引き±ゼロですね~(笑)

実際に市販のテキストに載っていることを
すべてマスターしなくても充分点数は取れる
のですよ。
そのためには、
120%自信をもって答えられる知識をしっかり
身につけること!
それぞれの法律の目的と意味を
きっちり把握すること!
捨てるところはきっぱり捨てること!
中途半端に知識を入れても役にたちませんぞぉ~

まぁその辺のノウハウはおいおい
やっていきましょう!

次週からは、平成23年度の合格に向けて
リニューアルしてお送りしたいと思います。
お楽しみに!!(^^)


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☆発 行
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★著者 Life-Shine 宅建講師 悠々先生
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宅建合格には苦手分野は捨てるべし!



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by kenji296606 | 2010-10-24 21:10 | 宅建合格の秘訣
この記事は、
メルマガ「宅建合格の秘訣~苦手分野は捨てるべし!!」
       ~てっとり早く合格しよう~  を転載しています。

>>宅建合格フルセット~宅建合格には苦手分野は捨てるべし~






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 ◇「宅建合格の秘訣~苦手分野は捨てるべし!!」
       ~てっとり早く合格しよう~
                     2010年10月22日 No.140-3
===============================
こんばんは、宅建合格仕事人の悠々です。

前回に引き続き、今年の試験の振り返りをしていきましょう!


ホント、家で冷静に振り返ると何でこんなの間違えたんだろう~?
て問題が一つはあるでしょう!(汗)
現場での体感難易度の違いですかねぇ~

では、本日は法令上の制限とその他の分野です!

[問 15]・・・○1勝
はい、定番の国土法です。
正解は3ですが、大丈夫ですね。
2つの契約が並んでますが、
どちらも市がからんでいますから届出は不要ですね。
そこさえ気をつければ、難なく○できるはずです。
4と迷うかもしれませんが、
公表はあくまで⇒“できる”です。
義務ではありませんね。


[問 16]・・・○2勝
これはまた、ビックリですねぇ~
基本規定がズバッときかれました。
もちろん1が正解です。
2と3がもう一つはっきりしないと思いますが、
まぁしっかりとした知識さえあれば、
正解は出せますね!


[問 17]・・・○3勝
はい、定番の開発許可関連の問題です。
う~ん全体の設定が長いですね。
こういう場合、必要以上に問題が難しく感じるものですが、
たいてい・・・気のせいです!(笑)
1は開発許可の面積をきっちり把握していればOK!
2はちょいと注意!
区画形質の変更を行わないので、開発許可はいらないですね。
 ↓     ↓
でも、建築の許可は必要ですね。
危うく×しないように~冷静に冷静に!!

3と4は完了公告の前後での建築規制の定番です。
5年連続の出題ですぞぉ~
3は大丈夫ですね。
設定も基本規定どおりです。
4は設定の読み取りがちょいとしんどいですね。
結局何をききたいねん・・・みたいな!(笑)
でも、基本規定どおりの出題ですね。
工事完了公告後の建築
 ↓   ↓
用途地域が定められていない
 ↓   ↓
ならば、予定建築物を建築すべし!
これだけのルールです。
この17番の問題が難問と解説されている
場合がありますが、過去問をきちんと学習されて
いる方なら、きっちりと解けたはずですね!


[問 18]・・・○4勝
はい、昨年に続き、建築確認が出題されました!
でも、去年の個数問題に比べるとましですね。
1と3は語呂合わせでいけたのでは~(笑)
1は、
産後の父さん苦しい夫婦!
3階─500平米ー13m-9m-2階─200平米
で、3は、
二十歳になっても雷怖い(20m⇒避雷針)
サーティーワンのアイスをエレベーターで食べる!
(31m⇒非常用昇降機)
バッチリですね!
2は用途変更についての基本規定ですね。
4がちょいとネックかも・・・汗
3階以上の共同住宅には中間検査が必要となりますが、
まぁそこまで知らなくても、1、2、3にしっかりと○を
つけて、自信をもって4に×をしましょう(^^)


[問 19]・・・○5勝
はい、2年ぶりの出題です。
しかも丸々1問出ましたね。
ちょいとビックリです。
この手の問題は、とにかく
用途制限の表の内容を
どれだけ記憶しているかにかかってきます。
うん、考えても正解は出ませんもんね~(笑)
日頃からのどうでもいいような時間
 ↓    ↓
トイレとか、
電車のつり革片手の時間とか、
何もしないのはちょいともったいない・・・
てな時間にぜひ記憶して欲しいものです。
でも、過去問でもよく出るところで充分ですよ!
ここでは、1の共同住宅、
3の映画館の面積、
4の小・中・高校と専門学校・大学の違い・・・
この辺りは定番⇒絶対必要知識です。
あっ2の修理工場は・・・要りません!(笑)
それで、解答は充分出せますね!


[問 20]・・・○6勝
はい、予想通り宅地造成等規制法が1問丸々出題されました。
やはり最近のゲリラ豪雨・土石流等で、造成地での規制、管理等が
重要だという認識でしょう。
正解は、ズバリ3だと出ますね!
かなりはっきりした数値問題ですから。
1、 4も大丈夫ですね。
2のような問題は単純すぎて、
却って○をしにくいかもしれませんが、
3が絶対的に×ですから、
必要以上に悩まずに、そうです。
先を急ぎましょう!(笑)


[問 21]・・・●6勝1敗
ハイハイ土地区画整理法ですね。
ズバリ捨て問にしている方も多いでしょう!
それでもいいと思います。
この問題はきついですね。
中には、組合施行だけ学習しています
って方もおられますが、
それでも、2と3に○をするのが、やっとでしょう!
だから、
無理でしょう!(笑)
適当にマークしておいて
例によって、先を急ぎましょう!


[問 22]・・・○7勝1敗
さぁ絶対取るべき農地法ですよ!
1と4が法改正ですね。
悠々のクラスでは、4の賃貸借の改正には一切触れていません。
この辺が、加減の難しいところです。
賃貸借の改正をおさえておれば、
確かに4にさっと○ができますが、
でも、必要ないですね。
この問題は2が絶対的に×ですから、
正解は出せますね。
あれもこれもと情報提供しても、
そんなに、すべて消化できないですよね。
ましてや、借地借家法の期間と混同してしまったら、
元も子もないですから、
情報提供は極力絞っているのです!
極力学習範囲を絞って合格を目指すのです(^^)


[問 23]・・・●1敗
ここからは税法と鑑定評価の3問です。
昨年から2問に減少しましたが、
今年は、予想通り、国税1問、地方税1問でしたね。

まずは国税ですが、何と贈与税です。
ちょいと意外ですね。
確かに、最近頻繁に法改正がされ、
一応、気にはしていたのですが、
相続時精算課税制度がここまでズバリ出題されるとは・・・
まっいさぎよくあきらめて
正に適当に○をしてください!(笑)


[問 24]・・・○1勝1敗
はい正解は3ですね。
2と3は基本知識ですぞぉ~
まっ1と4はウソ問題なので、
少し、戸惑うかもしれませんが、
いかに3に自信をもって○できるかですね。
法人の合併=相続のルールと考えますよね。
同じような出題は平成19年にもされています。
はい、しっかり過去問をチェックです!


[問 25]・・・○2勝1敗
今年は予想通り鑑定評価法でした。
難しいかと思いきや~
いけますね!(笑)
正解は1です。
原価法はもちろん土地でも使います。
なぜって、地価公示のときに
使いますもんね~
この宅地をもう一度造成するとしたら・・・
てね!
3と4も大事ですね。
2はまっプラスアルファで!


ここからは5問免除の問題です。

[問 46]・・・●1敗
まずは住宅金融支援機構ですね。
3年分しか過去問がない以上、
やみくもに学習範囲を広げるのも考えもんです!
今回は出題の傾向が少し変わりましたね。
まっ常識的に2に○ができそうな気もしますが、
そのシミュレーションは危険ですね(笑)
よって、はい捨て問です!
解答ははい、もうカンで!
次へ進みましょう~


[問 47]・・・○1勝1敗
定番の景品表示法です。
これは何とか取りたいものです。
正解肢の3は、
平成16年にも出題されていますね。
マンションについての出題ではなかったですが、
セットでおさえておいて欲しい箇所ですぞぉ~
後の3つはもう一つはっきりしませんしねぇ~汗


[問 48]・・・●1勝2敗
定番の統計問題です。
最近の統計問題は、出題範囲が安定していますので、
かなり対策がしやすくなっているのですが、
今年の問題はちょいとやっかいですね~汗
1と3は即×できますね。
今年の主な数値は、
ほとんど“下がっている”が正解ですよね。
上がっているのは、不動産業の売上高だけですから。
正解は2なんですが、ちょいとひっかかるのですよ~汗
新設住宅着工戸数全体では前年比27.9%で、
この数値はある程度おさえていた方が多いと思います。
でも、出題は、“分譲住宅”となっています。
用途別の数値まで中々記憶していませんね。
よって、2が×で、
何かよくわからんけど、
4が○かなっと解答した方が多いようです。
それは無理ないです。
というわけで、
はい、あきらめましょう!(笑)


[問 49]・・・○2勝2敗
土地の問題と次の建物の問題は
普段から対策集(テキストのコピーとか)などを
持ち歩き、あるいはトイレにでも置いといて、
無意識のうちに知識を身につけていくのがいいでしょう!
この問題なんかは、知識以前に常識で解いて
欲しいですね。
特に2と3は最近多い土石流についての出題ですね。
この夏もありました。
ニュースを見るのも大事ですぞぉ~
もちろん谷の出口の扇状地は土石流の
危険性が高いですね。
しっかり解きましょう!


[問 50]・・・○3勝2敗
最後は建物の問題です。
最近は建築基準法がらみの出題が多かったのですが、
去年、今年は、一昔前の平和な?問題です。
正解肢2の内容は、平成13年以来の出題ですね。
秒殺して下さい!(笑)
土地・建物は、過去問20年分くらいを何度か
目を通す⇒でいいでしょう!


これで法令制限その他分野は終了です!
法令制限+税法・価格で⇒9勝2敗
5問免除⇒3勝2敗

まあまぁ順調ですね。
次回で最終便となります。
宅建業法で仕上げましょう!(^^)




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☆発 行
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★著者 Life-Shine 宅建講師 悠々先生
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宅建合格には苦手分野は捨てるべし!



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by kenji296606 | 2010-10-22 21:19 | 宅建合格の秘訣
この記事は、
メルマガ「宅建合格の秘訣~苦手分野は捨てるべし!!」
       ~てっとり早く合格しよう~  を転載しています。

>>宅建合格フルセット~宅建合格には苦手分野は捨てるべし~






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 ◇「宅建合格の秘訣~苦手分野は捨てるべし!!」
       ~てっとり早く合格しよう~
                     2010年10月20日 No.140-2
  ☆バックナンバーは下記URLから。
   http://watatani.net/neo/bn.php?mag_id=1
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こんばんは、宅建合格仕事人の悠々です。

試験から3日がたちましたね。

今回より、今年の試験の振り返りをしていきましょう!

「そこそこできた」という方は、悠々とした気分で
振り返ってもらえばいいでしょうし、
「今年はヤバイ」という方は、来年への布石として
振り返ってみて下さい!

では、本日は権利関係です!

[問 1]・・・○1勝
2年ぶりに制限行為能力者が出題されました。
正解肢は成年被後見人の自宅売却に関する問題ですね。
初めての出題なので、
「???」って方もおられたかもしれませんね。
でも、1、2、4にはきちんと×できるはずです。
よって、正解は出せたと思います。


[問 2]・・・○2勝
代理ですが、正解肢は双方代理の規定ですね。
何と、自己契約・双方代理が3年連続出題されました。
過去問をきちんと学習していた方にとっては、
「ラッキー」だったでしょう!
1と2は代理権消滅に関する問題。
いずれも基本規定ですぞぉ~


[問 3]・・・○3勝
はい、時効の問題です。
これも去年に続いての出題ですね。
正解肢の1は基本規定ですね。
取得時効の対象は、
所有権だけでなく、不動産の賃借権も含まれますね。
こういうはっきりした知識をもっていると、
たとえ、2~4の問題が多少あやふやでも
きちんと正解は出せますね。
ある意味、秒殺の問題ですぞぉ~


[問 4]・・・○4勝
物権変動についての出題ですね。
これは予想通りの出題ですが、
あまり込み入った設定の問題ではないですね。
二重登記、強迫、時効、虚偽表示と出題されましたが、
すべて基本問題ですぞぉ~
気持ちよく、すべての選択肢に○×をして欲しいですね。


[問 5]・・・○5勝
はい、抵当権の問題です。
毎年必ず出題されますね~汗
今回はさほど複雑な設定ではないですが。
正解肢は4ですが、
こういった問題は、意外と悩んでしまいませんか~?
最低限、1~3にしっかり○をつけて欲しいですね。
特に、2の物上代位、3の賃借人の保護は
秒殺ですぞぉ~


[問 6]・・・●5勝1敗
損害賠償請求に関する総合問題ですね。
ちょいと微妙ですねぇ~
1と4は即×できるはずですが、
2と3がね・・・
少しマニアックな出題ですね。
これは・・・
はい、あきらめましょう(笑)
2者択一ですから、もうカンで!!


[問 7]・・・●5勝2敗
債権の保全に関する判例の問題です。
一見して難しそうでしょう!(笑)
こういう場合、気持ちとしては、
「まっホントに難しいなら、誰も解けんわ」
くらいの余裕の気持ちをもって望むことが大事ですぞぉ~

実際、4肢とも確かな手がかりがなさそうですね。
常識的に、2、3、4に○ができそうでもありますが、
ポイントは、正解を目指すよりも、
必要以上に時間をかけずに、
割り切って解答していくことです。

よって、
はい、捨て問でいいでしょう!(笑)


[問 8]・・・○6勝2敗
保証に関する問題ですね。
正解は出せたでしょう!
明らかに2ですね。
宅建試験合格で大事なポイントは、
そこそこの
うん80~90%の理解度の知識を
いっぱい持っていてもダメってこと!
 ↓    ↓
だから、最重要項目に関しては、
120%のぶれない知識をいかに
習得していくかです。

この場合もそうです。
2と4には自信をもって×と○ができますね。

で、1の知識は不要。
3の検索の抗弁権はもちろん必要ですが、
但し書きの部分まで、しっかりマスターしている
方は少ないと思います。
たいていの方は「えっこんな但し書きあるのん???」
って感じだったかもしれませんね。

まっ当たり前の内容なので、どうってことはないのですが、
必要以上に悩んでいる時間が、
そう、時間がもったいないのです。
よって、ささっと無視して
さっさと2にチェックして先を急ぎましょう!(笑)


[問 9]・・・○7勝2敗
去年に引き続き、判決文が与えられるという
パターンですね。
まぁそこに答があるから判決文をもってくるわけですが、
読み取りが難しく感じる選択肢については、
やはり必要以上に時間をかけないことです。

オーソドックスに解いていきますと、
1には○、2には×ができると思います。

日頃から、民法学習において、
立法の主旨を考えながら、進めている方は、
こういった問題でも、
割合、すぅーと正解が出せるのではないかと思います。

3と4は判決文との関連がもう一つ
結び付けにくいですね。

だったら、割り切って2にチェックして
さっさと次へ進みましょう!(笑)


[問 10]・・・○8勝2敗
正解肢の3→15歳の遺言については、
平成11年依頼の出題ですね。

過去10年の問題のみの対策をしている方には、
ちょいと手が届かなかった部分ですね~汗
でも、基本規定ですから、
きっちりとおさえておいて欲しい部分です。

繰り返しになりますが、
宅建試験に合格するためには
そんなに多くの知識を必要としないのです。

この問題も、15歳の絶対的な知識があれば、
他がたとえあやふやでも確実に
正解できますよね。

中途半端に学習範囲を広げると
あれこれ考えて却って判断に迷ったり、
時間だけを浪費したりと・・・
あまりいいことはなさそうですぞぉ~

そうです!
いかに学習範囲を限定し、
その範囲を徹底的に学習するかです!!


[問 11]・・・○9勝2敗
はい、予想通り事業用借地権がズバリ出題されました。
1と2は基本知識ですね。
3は気をつけて下さい。
事業用借地権⇒公正証書!
にこだわると、
読み間違えますね。
問われているのは、建物の賃貸借です。
そして、正解肢の4ですが~
借地上の建物賃貸借ですね。
平成12年、16年、18年と出題されている分野です。
すぅーと正解が出せたはずです!


[問 12]・・・●9勝3敗
これは判例交じりの問題ですね。
去年、今年と借地借家法は2問のうち、
1問は厳しい問題となっていますね。
この問題も・・・
うんあきらめましょう!(笑)

1には○はできて欲しいですが、
2、3、4については、
自信を持って識別するのは
ちょいと難しいですね。

よって、
そうです。
さっさと先を急ぎましょう!(笑)


[問 13]・・・○10勝3敗
はい毎度お馴染みの区分所有法です。
でも、すっかり影が薄くなりましたね。
1問しか出ないのに、範囲が広く、時間対効果が
あまりよくないので、あまり力を入れない方も
結構多いですよね。
それはそれでいいと思います。

効率的な攻め方として、
最近の出題分野である規約や集会の事項や
決議事項のみを押さえるといった学習がいいかと思います。

マンション販売の現場は、
「管理を買え」という常識に対応するために、
規約や管理関係について、
熱心にきいてくるお客さんも多いですので、
しばらくはこういう出題傾向が続くかもしれませんね。

よって、4には○ができるはずですぞぉ~


[問 14]・・・●10勝4敗
登記法も区分所有法と同じく宅建試験では影が薄くなって
きましたね。
そのわりに、範囲が広く、時間対効果が悪いので、
扱いの難しい分野です(汗)。
丸々捨てるっていうのもいいですが、
できたら、基本的な登記の仕組みだけでも
押さえておきたいですね。

重要事項説明等にも影響してきますので~

ただ、この問題はいけませんねぇ~汗
実務についている方なら何とか1が正解と
たどり着くかもしれませんが、
そうでないなら・・・
はい、だから捨て問です!(笑)


これで権利関係は終了です!
うん、10勝4敗。
過去問中心に学習し、冷静に解ければ
大崩しないはずです。
次回は、法令上の制限~税法他をしっかり分析しましょう!




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by kenji296606 | 2010-10-20 23:06 | 宅建合格の秘訣