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宅建試験リベンジ!宅建に合格するまでの日記

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宅建浪人が宅建に合格するまでの日記

<   2010年 11月 ( 32 )   > この月の画像一覧

この記事は、
メルマガ「宅建合格の秘訣~苦手分野は捨てるべし!!」
       ~てっとり早く合格しよう~  を転載しています。

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 ◇「宅建合格の秘訣~苦手分野は捨てるべし!!」
       ~てっとり早く合格しよう~
                     2010年11月30日 No.146-2
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こんばんは、wataです。


今日は【カメラの日】(オートフォーカスカメラの日)です。

1977(昭和52)年、小西六写真工業(現在のコニカ)が
世界初の自動焦点(オートフォーカス)カメラ「コニカC35AF」を発売しました。

「ジャスピンコニカ」という愛称で呼ばれ、誰でもピンぼけせずに撮れるということで、
それまでカメラに縁のなかった女性や中高年層の市場を開拓しました。

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これからしばらくは
月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」
水→→→ 悠々先生の過去問題解説
日→→→ 一問一答とクイズ問題

というメニューでお送りしていきます!

どうぞお楽しみに(^_^)

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宅建合格仕事人の悠々です(^_^)


今日も業務に関する規制1~広告・媒介契約他~です。

今までと同じように120%押さえていきましょう!


今日も一問一答が2問です!

では、今週もがんばっていきましょう!(^^)



<業務に関する規制1 広告・媒介契約他3~4>

(3)
宅建業者平安土地は、実在する宅地については、実際に
販売する意思がなくても、当該宅地の広告の表示に誤りが
なければ、その広告を行うことができるか?








(答)
その物件が実在し、物件の表示自体が誤りでなくても、
実際に販売する意思がない場合は、著しく事実に相違する
表示をしたものとして違反するため、広告はできない。


(4)
宅建業者大原エステートは、宅地の売買において、都市
計画法第29条の開発許可を受けていれば、実際に工事に
着手していなくても広告をすることができる。









(答)
開発許可を受けていればOK!~実際に、造成工事や
建物の建築に着工しているかどうかは関係なし。



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 発行責任者:代表 綿谷 玲  Mail info@office-oto.com
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宅建合格には苦手分野は捨てるべし!



過去問で効率的に突破する!「宅建試験」勉強法 (DO BOOKS)

平成22年度 イメージ&クレバー方式でよくわかる 栢木先生の基本情報技術者教室

FP技能検定3級 精選過去問題集 2010年版

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by kenji296606 | 2010-11-30 21:13 | 宅建合格の秘訣
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                     2010年11月29日 No.146-1
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こんばんは、wataです。


今日は【いい肉の日】です。

全国有数の肉用牛の産地である宮崎県の「より良き宮崎牛づくり対策協議会」
が味と品質の良さで知られる宮崎牛をアピールするために制定しました。


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今日からは業務に関する規制1~広告・媒介契約他~です。

今までと同じように120%押さえていきましょう!


今日も一問一答が2問です!

では、今週もがんばっていきましょう!(^^)



<業務に関する規制1 広告・媒介契約他1~2>

(1)
宅建業者の加茂川ホームが、宅建業者でない中岡さんに
自己所有の土地を売却する場合に、手付に関する金銭の
貸借のあっせんを行うことは、禁止されている。








(答)
手付の分割払いは、信用供与の禁止規定に引っかかる
ため禁止されている。金銭の貸借の場合、実際は、分割
払いとなるが、銀行等が中岡さんの経済力(信用)を
審査した上での行為だから許される。


(2)
宅建業者伏見不動産がその業務に関する広告について、
著しく事実に相違する表示を行った場合、取引が成立しなくても、
懲役又は罰金に処せられることがあるか?








(答)
結果的に取引が成立しなかった場合でも、また被害者が
いない場合でも、誇大広告を行っただけで宅建業法違反となり、
罰則の対象となる。



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by kenji296606 | 2010-11-30 04:22 | 宅建合格の秘訣
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                     2010年11月28日 No.145-7
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こんばんは、wataです。


今日は【太平洋記念日】です。

1520年、ポルトガルの航海者マゼランが、後に「マゼラン海峡」と命名される
南米大陸南端の海峡を通過して太平洋に出ました。

天候が良く平和な日が続いたため、この海を"Pacific Ocean"
(平和な・穏やかな大洋=「太平洋」)
と名附けた。マゼラン自身はフィリピンで原住民に殺されたましたが、
彼の船は初めて世界を一周して帰国し、地球が丸いことを証明しました。

スペインからの独立・大コロンビアの1州となった日 です。(パナマ)



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今日は日曜日号、一問一答が2問とクイズ問題1問です!

クイズ問題は
「解答用フォーム」を使って答えを送信して頂きます♪

答えが分かった方はその答えを、
わからないかった方は「わからない!」と
書いて、問題下部のリンクから送信してください。

返信頂いた方に答えと解説を送信します。


それでは一問一答から行ってましょう!


<自ら売主の8種類制限12~13>

(12)
宅建業者東山不動産が自己所有建物を宅建業者でない
木戸さんに4,000万円で売却する際に、手付金100万円を
受領した後、中間金として600万円を受領したが、
保全措置は中間金の600万円のみに講じた。違反する?








(答)
手付金等の保全措置とは、契約締結後すでに受領している
金銭の全額について行う必要がある。よって700万円の
保全措置が必要であるため、違反する。


(13)
宅建業者西陣土地が自ら売主となる割賦販売契約において、
「買主の賦払金の支払の遅滞があったときは、売主は、
催告をしないで直ちに契約を解除することができる」という特約をした場合、
その特約は無効となる。








(答)
書面により30日以上の期間を設けて催告する必要があるため、
無効である。



では、クイズ問題です~(笑)


<自ら売主の8種類制限14>

(14)
宅建業者河原町ホームが自ら売主として、
宅建業者大原不動産に自己所有土地を売買する場合、
クーリングオフの規定及び、
重要事項説明の規定のいずれも適用されない。


解答送信用フォーム
パソコンでご覧の方↓↓
http://www.life-shine.net/takken/kaitou_f/101128.html

携帯からご覧の方↓↓
http://form1.fc2.com/form/?id=430752

からメールをください。
返信頂いた方に答えと解説を送信します。
お待ちしております♪


いかがでしたか?
今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに!


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平成22年度 イメージ&クレバー方式でよくわかる 栢木先生の基本情報技術者教室

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ファイナンシャルプランナー試験に短期間で合格する方法~カリスマFP上野やすみが教える~
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by kenji296606 | 2010-11-28 20:20 | 宅建合格の秘訣
宅建合格発表はまだですが、
取引主任者の登録を行なう場合、
2年以上の実務経験がない方は、
登録実務講習を受講する必要があります。
受講できるところは以下のとおりです。
( 平成2 2 年1 0 月2 0 日現在)

(登録実務講習の登録実務講習機関一覧)
・財団法人不動産流通近代化センター
・LEC(株式会社東京リーガルマインド)
・株式会社日建学院
・T A C 株式会社
・株式会社総合資格
・株式会社九州不動産専門学院
・株式会社日本ビジネス法研究所
・株式会社週刊住宅新聞社
・株式会社住宅新報社
・ピタットハウスネットワーク株式会社
・一般社団法人宅建実務教育センター
・一般社団法人職能研修会

鳥取県内で受講できるのは、日建学院のみ。
岡山では、かなり多くのところが受講できそう。
中でも、一般社団法人宅建実務教育センターはかなり安いらしいです。
でも、2日間あるから、結局は日建学院に落ちつきそう。
皆さん、旅費、宿泊費も考えながら、
いいところを選択してくださいね。





宅建(宅地建物取引主任者) :主任者登録のための登録実務講習 


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by kenji296606 | 2010-11-28 20:13 | 宅建合格の秘訣

平成22年宅建試験合格発表日まで、
あと3日となりました。

宅建試験を終え、
合否はわからないまま、
先月末ぐらいから、
3級FP技能士の勉強を始めました。
やっと一通りテキストを読み終え、
練習問題に入るところです。

今取り組んでるのは、これ。

うかる!FP技能士3級一問一答〈09‐10年版〉

Amazonで中古を購入したので、
若干古いところもありますが、
1年落ちなので、なんとかなるでしょう(笑)

今、525/700 消化したところです。
現時点で、8割ぐらいの正解率かな。
とりあえず、これを3回転ぐらいして、
10割近くしてから、
次の過去問集へ行きたいと思ってます。
2級まで目指すつもりですが、
3級をしっかり理解することが大切みたいですので、
3級を合格するだけでなく、
次につながるように、高得点を目指したいと思います。

そのための新しい学習方法が見つかりました。
これです。
2級まで対応しているみたいなので、
強力な味方になってくれることを期待しています。
頑張るぞ!

マル合格資格奪取! FP(ファイナンシャルプランニング)技能検定試験2級・3級


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by kenji296606 | 2010-11-28 19:39 | 宅建合格の秘訣
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                     2010年11月27日 No.145-6
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こんばんは、wataです。


今日は【ノーベル賞制定記念日】です。

1901(明治35)年、ノーベル賞の第1回授賞式が行われた。
ノーベル賞は、スウェーデンの化学者ノーベルが遺言で、
自らの発明したダイナマイトで得た富を人類に貢献した人に与えたいと
書いたことから創設されました。

ノーベルの遺産を元にした基金168万ポンドで、毎年その利子が、
物理学・化学・生理学医学・文学・平和事業の5分野に貢献した人に贈られています。

1969(昭和44)年に経済学賞が追加された。
毎年ノーベルの命日の12月10日に、平和賞はオスロで、
その他の賞はストックホルムで授賞式が行われます。


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今日も「自ら売主の8種類制限」がテーマです。
この分野も頻出分野です。
今までと同じように120%押さえていきましょう!

今日も一問一答が2問です!


<自ら売主の8種類制限10~11>

(10)
宅建業者嵯峨野エステートが、自ら売主として宅建業者でない
土方さんと締結する土地付建物の売買契約において、
嵯峨野エステートが瑕疵担保責任を負うべき期間を目的物の引渡しの日から
1年内とする特約をした場合は、その担保責任期間は、
引渡しから2年となる。








(答)
瑕疵担保責任を負うべき期間は、民法の原則に戻り、
買主が瑕疵を発見したときから1年となる。


(11)
宅建業者大文字ハウスが自己所有建物を宅建業者でない
中岡さんに売却するときは、手付金等を受領後、速やかに、
保全措置をしなければならない。








(答)
手付金等を受領後ではなく、
受領前に保全措置をしなければならない。


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by kenji296606 | 2010-11-27 21:10 | 宅建合格の秘訣
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こんばんは、wataです。


今日は【ペンの日】です。

1935年のこの日、文筆家の団体である日本ペンクラブが創立されたことを記念して、
同クラブが制定しました。

「ペン」は著述家の象徴であるペンの意味もありますが、
国際的な文筆者の団体のペンクラブにちなんだもので、
脚本作家・詩人(poet/playwriter)のP、
随筆家・評論家・編集者(essayist/editor)のE、
小説家(novelist)のN
の頭文字からとったPENを意味しています。

日本ペンクラブの初代会長は島崎藤村で、大戦中は中断したが、
昭和22年に復活し、翌年国際ペンクラブに復帰しました。


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今日も「自ら売主の8種類制限」がテーマです。
この分野も頻出分野です。
今までと同じように120%押さえていきましょう!

今日は一問一答が2問です!


<自ら売主の8種類制限8~9>

(8)
解約手付の制度においては、買主が代金の一部を支払ったときは、
売主からは手付倍返しによる解約はできない。








(答)
買主の代金の一部支払いは、買主の履行の着手になる。
よって、もはや売主からは手付による解約をすることはできない。


(9)
売主鴨川ホーム(宅建業者)と買主沖田さん(宅建業者でない)の
建物の売買契約において、売主の瑕疵担保責任を契約締結日から5年とした。
有効?








(答)
起点は、引渡しのみ!~たとえ期間が2年より長くても、
契約締結日や登記移転日等からの期限は、特約としては不可である。


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今日は【OLの日】です。

働く女性の異業種間交流サークル「OLネットワークシステム」が
1994(平成6)年に制定しました。

1963(昭和38)年、初めて「OL」という言葉が女性週刊誌『女性自身』11月25日号に載りました。

以前は、職場で働く女性のことを「BG(business girl)」と呼んでいたが、
この言葉がアメリカの隠語で「商売女・娼婦」という意味があることがわかり、
1963年9月12日にNHKが放送禁止用語としました。

これに代る言葉を『女性自身』が募集し、「OL(office lady)」という言葉を
1963年11月25日発売の号から使い始めたものです。


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今日からは「自ら売主の8種類制限」がテーマです。
この分野も頻出分野です。
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今日は一問一答が3問です!


<自ら売主の8種類制限5~7>


(5)
宅地又は建物の引渡しと代金の全部の支払いとがあっても、
クーリングオフができる旨を書面で説明を受けていないときは、
クーリングオフができる。








(答)
たとえクーリングオフについての説明を受けていなくても、
物件の引渡し&代金全額の支払いの終了で、クーリングオフは
できなくなる。


(6)
宅建業者でない板垣さんが宅建業者である木屋町建物から
宅地を購入するにあたって、木屋町建物の事務所で買受けの
申込みを行い、後日、ホテルのロビーで契約を行った場合、
板垣さんはクーリングオフをすることができる?








(答)
最初の意思表示(=買受けの申込み)を事務所で行ってい
るので、クーリングオフはできない。


(7)
宅建業者の五条不動産は、自己所有の宅地を1,000万円で
宅建業者でない高杉さんに売却する契約を締結した。
この契約の締結に際し、当事者の債務の不履行を理由とする
契約の解除に伴う損害賠償の額を200万円と予定し、違約金の額を
100万円と定めた場合、この特約は、無効となる。








(答)
損害賠償の額と違約金の額を合算した300万円のうち、
200万円を超える部分は無効となるが、特約そのものが無効となる
わけではない。



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                     2010年11月24日 No.145-3
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こんばんは、宅建講師の悠々です。


今年の宅建試験合格発表まで、あと1週間ですね。
毎年、
「今年は合格点何点だろうか?」
「受講生の方、メルマガ読者の方は合格しているだろうか?」
と、悠々もドキドキします(^_^;)

私も含めて、皆さんが笑顔で迎えられる日であってほしいです。


来年は、皆さんが笑顔で迎えられるように一緒に頑張りましょう!!


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今日は、宅建業法「問33」ですね。

「問 33」
 宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、
次の記述のうち、宅地建物取引業法第35条の規定により
重要事項としての説明が義務付けられていないものはどれか。


えぇ~とこれは、問題としては、単純明快な
問いかけですね。

はい、全体文で問われているのは、
重要事項説明のうち、
建物の貸借の媒介のときに、
説明をしなくてもよい項目はどれか?
ってことですよね。


こういうパターンのときに、説明するしない
どっちを捜しているのか、混乱することが
あり得ますから、はい、こうしましょう!


・説明が義務付けられている・・・・○
・説明が義務付けられていない・・・×


そして、問題文は、×(義務付けられていない)を
捜すのですから、例によって、
大きく×をつけましょう!!(笑)


ここは、とりあえずまとめて見て行きましょう!

1 当該建物が土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に
関する法律第6条第1項により指定された土砂災害警戒区域内にあるときは、その旨

2 当該建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律第5条第1項に
規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨

3 台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況

4 敷金その他いかなる名義をもって授受されるかを問わず、
契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項


まず、1~4のポイントをしっかりつかみます。

1⇒土砂災害警戒区域内の件

2⇒品確法による住宅性能評価の件

3⇒台所、浴室、便所等の設備の件

4⇒契約終了時の金銭の精算の件

はい、単純な形になりました!(笑)

決して、難しい問題ではないですが、
皆さんの学習が、メリハリをつけずに、
平均的にコナシていく学習であれば、
こういった問題のときには、解答の糸口が
見出せなかったりします。


ポイントは、重要事項の項目をいかに
体系的に抑えているかですね。

色々な分類の仕方があるのですが、
まっオーソドックスにいきましょう!


まずは
a、基本スタイル⇒すべてにおいて説明
とりあえず、ここには未完成物件や割賦販売の件
も入れましょう。

b、区分所有建物(マンション)の場合

c、プラスα:貸借編(土地、建物)

d、プラスα:建物売買編

e、プラスα:建物売買、賃貸借etc.


特に、最近の法改正で、石綿(アスベスト)の
問題や、地震対策としての耐震診断の事項などが
重要事項として新たに追加されたのですよ。

ちなみにこの2つはeに入ります。


よって、どういう取引のパターンにどんな説明が
必要かは、昨年まで以上に複雑になってきていますので、
必ず、分野別に把握しておいて下さい。


はい、問題文に戻りましょう!!

1つずつ、見ていきましょうか~


1の土砂災害警戒区域内の件は、aです。
基本事項として、説明すべき内容です。

2の住宅性能評価の件は、dです。

3の台所、浴室、便所等の設備の件は、cです。

4の契約終了時の金銭の精算の件も、cです。


このうち、dは、プラスα:建物の売買編ですから、
これに該当する2が答えってことになりますね。


きちんと分類・整理できていれば、
20秒で解ける問題です(笑)


でも、分類・整理があやふやであっても
内容をきちんと抑えていれば、ある程度、
何とかなりますぞ~


ポイントは、自分が建物を借りる立場に立って、
考えてみることです。


そうすると、

まず、3と4はどうですか~?

台所などの水場のことはききたいですね。

精算のことも、もちろんはっきりして
おきたいですよね。


はい、3、4はクリア~

じゃあ1は?

土砂災害・・・怖いですよね。

建物を借りて住んでいるだけでも、
地震や大雨による土砂災害で命を
落とすこともありうるわけですから、
これも最初に知っておきたいですよね。


場合によっては、
「そんな危険な区域ならこの物件はやめよう」
ということにもなりかねませんもんね~

だから1もクリアー。

最後に2です。

住宅性能評価は、本来、新築住宅を
売買するときの付加価値的なものですよね。

A建物、B建物のどちらを購入しようか
迷っているときに、Aは住宅性能評価を
受けているから、Aにしよう!
という風な流れになるかと思います。


単なる賃貸であれば、そこまでの付加価値は、
あるに越したことはないかもしれないけど、
まっ本来そこまで必要ではないだろうと
判断していきます。


というわけで、内容をきちんと
抑えていれば、それなりに解答は
出せるのです。


実際、このような細かい分類の出題も
ありえますから、ぜひ、重要事項は
体系的に抑えていきましょう!



今回はここまでです。

それでは、次回をお楽しみに~(^^)

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by kenji296606 | 2010-11-24 21:48 | 宅建合格の秘訣
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こんばんは、wataです。


今日は【ハートケアの日】です。

「勤労感謝の日」にちなみ、仕事(勤労)の基本となる
身体の核である心臓(ハート)に関心を持ってもらう日です。

心臓に関する情報提供を行い、疾患の予防、早期発見と治療、
再発防止の実現を目指す「ハートケア情報委員会」が制定しました。

………………………………………………………………………………
これからしばらくは
月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」
水→→→ 悠々先生の過去問題解説
日→→→ 一問一答とクイズ問題

というメニューでお送りしていきます!

どうぞお楽しみに(^_^)

………………………………………………………………………………

宅建合格仕事人の悠々です(^_^)


今日からは「自ら売主の8種類制限」がテーマです。
この分野も頻出分野です。
今までと同じように120%押さえていきましょう!

今日も一問一答が2問です!


<自ら売主の8種類制限3~4>

(3)
宅建業者銀閣ハウス(売主)が、宅建業者でない大久保さん(買主)
の申し出により、大久保さんの会社の近くのホテルのロビーで
土地の売買契約を行った場合、大久保さんは
契約の解除をすることができない?








(答)
購入者の申し出の場合は自宅と会社のみが"事務所等"
となる。たとえ購入者の申し出であっても、設問のように
ホテルのロビーは、自宅と会社のいずれにも該当しないため、
事務所等での契約ではなく、解除をすることができる。


(4)
宅建業者は、クーリングオフについての告知義務はあるか?








(答)
ズバリ告知義務はない。但し、告知をしなければ、8日間の
起算が始まらないので、買受けの申込者又は買主は、
いつまでも申込みの撤回等ができることになる。



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by kenji296606 | 2010-11-24 21:44 | 宅建合格の秘訣