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宅建試験リベンジ!宅建に合格するまでの日記

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宅建浪人が宅建に合格するまでの日記

<   2010年 12月 ( 32 )   > この月の画像一覧

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メルマガ「宅建合格の秘訣~苦手分野は捨てるべし!!」
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 ◇「宅建合格の秘訣~苦手分野は捨てるべし!!」
       ~てっとり早く合格しよう~
                     2010年12月30日 No.150-4
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こんばんは、wataです。

いよいよ今年最後のメルマガ配信となりました。
本年も最後までご愛読頂き、まことにありがとうございました。

来年も、皆さんの宅建合格に向けて、役に立つ内容の配信を心がけますので
どうかよろしくお願いいたします。

皆さん、よいお年を!(^_^)


今日は【地下鉄記念日】です。

1927(昭和2)年、上野~浅草に日本初の地下鉄(現在の営団地下鉄銀座線)が開通しました。

1925年(大正14年)9月の工事開始から2年3か月で完成したこの地下鉄は、
もの珍しさもあって、この日一日で10万人に近い人が乗車したそうです。

料金は10銭均一でした。


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これからしばらくは
月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」
水→→→ 悠々先生の過去問題解説
日→→→ 一問一答とクイズ問題

というメニューでお送りしていきます!

どうぞお楽しみに(^_^)

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宅建合格仕事人の悠々です(^_^)


今日も<業務に関する規制5~監督処分・罰則規定~>です。

この分野は、業法においても細かい規定が出題される分野です。

点をとるために120%押さえる気持ちでのぞみましょう!

今年最後のメルマガ、一問一答が3問です!

サクっとといて、よいお年をお迎えください(^_^)



<業務に関する規制5~監督処分・罰則規定3~5~>


(3)
宅建業者である平安ホームは、重要事項の説明を怠った場合、
1年間の業務の停止を命ぜられることがある。








(答)
重要事項の説明義務違反は、最長1年間の業務停止処分の対象となる。


(4)
宅建業者である嵯峨野エステート(京都府知事免許)が、
奈良県内での業務に関し奈良県知事から指示を受け、
その指示に従わなかった場合でも、京都府知事は、
嵯峨野エステートに対し業務停止の処分をすることができる。








(答)
できる。他の知事の指示に従わないときも、業務停止処分の
対象となる。よって、逆のパターンとして、
嵯峨野エステート(京都府知事免許)が、奈良県での業務に
関し京都府知事から指示を受け、その指示に従わなかった場合は、
奈良県知事も業務停止処分ができる。


(5)
宅建業者である木屋町ハウス(京都府知事免許)が、
奈良県内での業務に関し奈良県知事から業務停止処分を
受けた場合で、木屋町ハウスがその処分に違反したとき、
京都府知事は、木屋町ハウスの免許を取り消すことができる。








(答)
指示処分や業務の停止処分とはちがい、免許の取消しは、
免許権者のみができる処分でありその部分では正しい。
ただし、業務停止処分に違反した場合は、任意規定ではなく、
義務規定となるので、"取り消すことができる"ではなく
"取り消さなければならない"となる。


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by kenji296606 | 2010-12-30 20:15 | 宅建合格の秘訣
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                     2010年12月29日 No.150-3
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こんばんは、宅建講師の悠々です。


今年も残すところあと3日となりましたね。
年賀状作成や大掃除と行事も用事で大変だと思いますが
やり残したことのないように、頑張りましょう!


メルマガの方は12/31と1/1はお休みを頂きますが
それ以外は配信いたしますので、ご活用くださいませ!


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今日は、宅建業法「問38」ですね。


「問 38」
宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、
宅地建物取引業者である買主Bと建物の売買契約を締結する場合における
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。


売主(業者A)⇒⇒⇒買主(業者B)


業者Aが、自ら売主となって、
業者である買主Bに建物を
売買するということですから~


はい、8種類制限の業者間取引での
適用除外のケースとなりそうですね。


で、違反するものは・・・ということで、
大きく×をしておきましょう!

では、1つずつ見ていきましょう。


まず、1です。


1 AはBと売買契約を締結し、代金の額の10分の3の金額を手付として受領した。

はい、ワードチェックをしましょう。

「10分の3の金額」「手付」


AはBとの契約で、代金の10分の3の
額の手付を受領したということですね。


本来、業者が自ら売主の8種類制限では、
手付の額は、売買代金の10分の2(20%)
までという制限がありますね。

では、ここでの設定はどうでした~?

はい、業者間取引ですね。

ということは、手付の額の制限は、
一切、適用されませんので、違反
にもなりません。


よって、1は○になります。


では、2です。


2 Aは、新築分譲マンションについて、建築基準法第6条第1項の
建築確認を受ける前にBと売買契約を締結した。


ワードチェックをしましょう。

「新築分譲マンション」「建築確認を受ける前」
「契約を締結」


はい、これは、マンションの分譲で、
建築確認を受ける前に、契約を締結
したということですね。


ということは、テーマは、
“契約締結時期の制限”
ですね。


はい、これは、8種類制限に
ありましたか~?

タ・ク・ソン・テ・カ・テ・カツ・ショ

ありませんね~(笑)


ということは、
8種類制限や業者間取引に関係なく、
普通に、業法が適用されるわけですよね。


じゃあ基本のルールに戻りましょう!


建物の契約締結の時期の制限の場合は
どんなルールになっていますか~?


はい、“建築確認”を受けていないとダメ
ですよね。


ちなみに、土地の分譲であれば、
“開発許可”や“宅地造成許可”を
受けていないと契約はできないですね。


はい、関連知識もまとめておきましょう!


契約締結時期の制限は、
広告開始時期の制限とほぼ同じです。


広告を見て、その物件を気に入った人が、
誰よりも早く、その日のうちに、契約
できるように“日”を揃えています。


で、2つの制限で、異なるのは、1ヶ所、
貸借の場合です。


建物を例にあげると、
建築確認を受けていなくても、
貸借の契約はできるけれど、
広告はアウトなんですよね。


この違いは~??

元々、未完成物件(建物)の場合、
契約を交わしても、本当にそれが
計画どおりに完成するかどうかわからない
ですよね(汗)


そこで、建築確認を受けたとなると、
行政が、その建築にお墨付きを与えたような
ものだから、買主も安心して、買えるわけです。


ただ、貸借でいうと、こんな軽いケースも!


A「Bさん、今年は田んぼは作らないの~?」

B「もう、腰が痛くてね、だから、田んぼを
やめて、来年は、賃貸マンションを建て
ようかと思って~」

A「この辺は、市街化区域だから、それが
いいかもね~じゃあ、うちの息子が来年
結婚するので、ぜひ借りたいわ~」

B「まだ、建築確認とかもしていないんだけど」

A「いいですよ~もし、建築確認が通らな
かったり、マンション建築が白紙にな
っても、気にしなから~」

B「そう、じゃあ契約だけ、先にしておく~
  いつもの賃貸の業者さんに手続きお願い
しておくわ~」


ちょっと長くなりましたが、いかがですか~?

隣近所で、いかにもありそうな会話でしょう!?

で、こういったケースを法律は認めているのです。

だから、貸借の契約は、建築確認の前でも
OKなんですね。


ただ、広告までやっちゃうと不特定多数に
被害が広がってしまうおそれがありますよね。


さっきの話しで、建築確認が通らなかったら、
なんて場合も、近所付き合いの延長だからこそ、
許されるのであって、見知らぬ者同士で
あれば・・・やっぱりもめますよね~(汗)


よって、広告は不可となります。

はい、この違いをはっきり区別しておきましょう!


設問の方は、建築確認を受ける前に締結したのは、
売買契約だから、もちろん違反します。



次は、3ですね!!


3 Aは自己の所有に属しない建物について、Bと売買契約を締結した。


まずはワードチェック。

「自己の所有に属しない建物」「契約を締結」


はい、自己の所有に属しない物件の売買ですね。

これは、8種類制限に入っていますか~?

はい、ありますね!!

トップバッターの
「他人物売買(未完成物件も対象)」
に該当しますよね~


で、業者間取引は、適用除外ですから、
契約の締結~もちろんOKです。

違反しないから○ですね。

はい、秒殺ですよ!!(笑)


では、最後に4です。


4 AはBと売買契約を締結する際、瑕疵担保責任を負わない旨の特約をした。


まずはワードチェックから~


「瑕疵担保責任を負わない旨の特約」


今回は、何と1つだけです~(笑)

はい、瑕疵担保責任がテーマですね。

これは、8種類制限にありましたか~?

おっありました!!(笑)


「瑕疵担保責任についての特約の制限」
ですね。

で、業者間取引だから適用除外ですね。

ということは・・・

どうなりますか~?


はい、民法の規定に戻るわけです。

そして、民法では、元々、
「瑕疵担保責任を負わない旨の特約」
は、可能ですよ~


これはしっかり抑えておいてください。

よって、4は、違反しないので、○と
いうことになります。


はい、[問38]の正解は、
「違反するもの」、「×」は、
2ということになりますね。


8種類制限の基本問題ですから、
きっちりまとめておきましょう!(^-^)


今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに~


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by kenji296606 | 2010-12-29 22:36 | 宅建合格の秘訣
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こんばんは、wataです。


今日は【ディスクジョッキーの日】です。

ラジオプレスの上野修さんが提唱しました。

日本で最初の本格的なディスクジョッキーとして活躍した糸居五郎氏を称え、
氏の業績を偲び、DJ界の発展を願って制定されました。

日は氏の命日(1984年12月28日)にちなんでいます。


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今日も<業務に関する規制5~監督処分・罰則規定~>です。

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今日も一問一答が1問です!



<業務に関する規制5~監督処分・罰則規定2~>


(2)
宅建業者の五条住宅(京都府知事免許)が、奈良県内で
行う建物の売買に関し、取引の関係者に損害を与える
おそれが大であるときは、五条住宅は、京都府知事だけ
でなく、奈良県知事からも指示処分を受けることがある。








(答)
指示処分と業務の停止処分については、
免許権者でない知事もすることができる。

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by kenji296606 | 2010-12-28 21:34 | 宅建合格の秘訣
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こんばんは、wataです。


今日は 【浅草仲見世記念日】です。

1885(明治18)年、東京・浅草の仲見世が新装開業しました。

文明開化の時代に相応しく、レンガ作りとなった新店舗は
東側に82件、西側に57件の139店が開店しました。

1923年9月1日の関東大震災で倒壊したが、
鉄筋の建物として再建されました。


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今日からは<業務に関する規制5~監督処分・罰則規定~>です。

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では、今週もがんばっていきましょう!(^^)


<業務に関する規制~監督処分・罰則規定1~>


(1)
宅建業者の鴨川不動産(京都府知事免許)が、宅建業の
業務に関し、建築基準法の規定に違反して罰金刑に処せられた場合、
京都府知事は、鴨川不動産に対し必要な指示をすることができる。








(答)
"宅建業の業務に関し、他の法令(建築基準法)に違反"
した場合は、指示処分又は業務停止処分の対象となる。
都市計画法や国土法、農地法などがこれらの処分の対象と
なる。



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by kenji296606 | 2010-12-27 21:00 | 宅建合格の秘訣
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こんばんは、wataです。

いよいよ今年最後に日曜日号となりました。
最後のクイズ問題です!

みなさん、ドシドシ解答を送ってくださいね(^_^)

また今日のメルマガから文末に
「質問受付用メルアド」を載せています。

その日のメルマガ内容や今進めている分野で疑問点があれば
遠慮なくメールくださいね♪


今日は【雪印の日】です。

1938年(昭和13年)の今日、物理学者の中谷宇吉郎らが
雪の人工結晶に成功したことに由来します。

これは世界初の快挙で、その後の気象研究に多大な功績をもたらすことになりました。


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今日は日曜日号、一問一答1問とクイズ問題1問です!

クイズ問題は
「解答用フォーム」を使って答えを送信して頂きます♪

答えが分かった方はその答えを、
わからないかった方は「わからない!」と
書いて、問題下部のリンクから送信してください。

返信頂いた方に答えと解説を送信します。


それでは一問一答から行ってましょう!

<業務に関する規制4・報酬規定その他9>


(9)
国土交通大臣免許(本店大阪)の宅建業者大原建物は、
奈良県で建築中のマンションの販売に際して、
マンションの隣地(奈良県内)に案内所を設置して契約を行う場合、
50条2項に定める届出を奈良県知事と奈良県知事を経由して
国土交通大臣に届出をしなければならない。









(答)
正しい。
現地の知事と免許権者に届け出るが、免許権者が大臣の場合は、
現地の知事を経由するのである。本店の知事経由ではないので
要チェック!!



では、クイズ問題です~(笑)


(10)
建物の販売に際して、利益を生ずることが確実であると
誤解させる断定的判断を提供する行為をしたが、
実際に売買契約の成立には至らなかった。違反する?


解答送信用フォーム
パソコンでご覧の方↓↓
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携帯からご覧の方↓↓
http://form1.fc2.com/form/?id=430752

からメールをください。
返信頂いた方に答えと解説を送信します。
お待ちしております♪


いかがでしたか?
今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに!


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by kenji296606 | 2010-12-26 21:47 | 宅建合格の秘訣
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今日は【スケートの日】です。

日本スケート場協会が1982(昭和57)年に制定しました。

1861(文久元)年、函館に滞在していたイギリスの探検家
トーマス・ライト・ブラキストンが、日本で初めてスケートをしました。

これとは別に、1792(寛政4)年にロシアの使節ラクスマン一行が
根室で一冬を過ごした時に、 結氷した根室湾内で滑ったのが
日本初であるとする説もあります。


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今日も<業務に関する規制4・報酬規定その他>です。

この分野もいうまでもなく、業法の頻出分野です。

気合いを入れて、今までと同じように
120%押さえていきましょう!


今日は一問一答が2問です!


<業務に関する規制4・報酬規定その他7~8>

(7)
宅建業者である嵐山ハウスは、業務に関する帳簿を一括して
主たる事務所に備え付けなければならない。









(答)
主たる事務所の一括して備え付けるのではなく、
事務所ごとに備えなければならない。


(8)
宅建業者の木屋町ホームは、業務に関する帳簿を備えなければならないが、
事務所のパソコンのハードディスクに記録し、必要に応じて当該事務所に
おいてパソコンやプリンタを用いて紙面に印刷することが可能な環境を
整えることで、当該帳簿への記載に代えることができる。









(答)
帳簿がパソコンのハードディスクに記録されていると
きは、その記録を必要に応じて紙面に印刷できれば、帳
簿への記載に代えることができる。


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宅建合格には苦手分野は捨てるべし!






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by kenji296606 | 2010-12-25 20:33 | 宅建合格の秘訣
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 ◇「宅建合格の秘訣~苦手分野は捨てるべし!!」
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こんばんは、wataです。


今日は【かつお節の日】です。

東京鰹節類卸協同組合が制定しました。

「ふ(2)し(4)」の語呂合せです。

これとは別に、11月24日が全国削節工業協会が制定した
「削り節の日」となっています。

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これからしばらくは
月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」
水→→→ 悠々先生の過去問題解説
日→→→ 一問一答とクイズ問題

というメニューでお送りしていきます!

どうぞお楽しみに(^_^)

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宅建合格仕事人の悠々です(^_^)


今日も<業務に関する規制4・報酬規定その他>です。

この分野もいうまでもなく、業法の頻出分野です。

気合いを入れて、今までと同じように
120%押さえていきましょう!


今日は一問一答が2問です!


<業務に関する規制4・報酬規定その他5~6>


(5)
取引主任者である従業者桂さんは、取引の関係者から
従業者証明書の提示の請求があった場合、取引主任者証
の提示をもってこれに代えることができる。








(答)
従業者が取引主任者であっても同様のルールが適用される。
よって、従業者証明書を提示すべし!


(6)
宅建業者加茂川不動産は、その事務所に備える従業者名簿に、
従業者が取引主任者であるか否かの別を記載しなかった場合、
業務停止処分を受けることがあるが、
罰金の刑に処せられることはない。








(答)
両方ありうる!従業者名簿の記載については、
かなり厳しいと押さえておこう。

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by kenji296606 | 2010-12-25 17:30 | 宅建合格の秘訣
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こんばんは、wataです。


今日は【東京タワー完成の日】です。

1958(昭和33)年、東京・芝公園に東京タワーが完成し、
完工式が行われました。

高さ333mでパリのエッフェル塔より13m高く、
当時世界一の高さの建造物となっりました。

ちなみに、東京タワーには開業40周年を記念して誕生した
『ノッポン』という双子のオリジナルキャラクターがいます。

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どうぞお楽しみに(^_^)

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宅建合格仕事人の悠々です(^_^)


今日も<業務に関する規制4・報酬規定その他>です。

この分野もいうまでもなく、業法の頻出分野です。

気合いを入れて、今までと同じように
120%押さえていきましょう!


今日は一問一答が2問です!


<業務に関する規制4・報酬規定その他3~4>

(3)
宅建業者である三条ホームは、売主として一団の宅地
建物の分譲を当該物件から約500m離れた駅前に案内所を
設置して行う場合、当該物件の所在する場所及び案内
所のそれぞれに、標識を掲示しなければならない。









(答)
標識はあらゆる場所に必要となる。よって、物件の所在する場所、
案内所の両方に掲示する必要がある。


(4)
宅建業者である平安エステートは、マンションの販売に際して、
宅建業者祇園ホームに販売代理を依頼し、祇園ホームが
マンションの隣地に案内所を設置して契約を締結する場合、
平安エステート及び祇園ホームは、その案内所について、
それぞれ標識を掲示しなければならない。








(答)
代理業者の設置した案内所には、代理業者の標識のみが
指示の対象となる。売主の標識は不要。


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過去問で効率的に突破する!「宅建試験」勉強法 (DO BOOKS)

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by kenji296606 | 2010-12-23 21:40 | 宅建合格の秘訣
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                     2010年12月22日 No.149-3
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こんばんは、宅建講師の悠々です。


いよいよ12月も後半です。
年末年始に向けてドタバタとした日々を過ごす方が多いかと思います。

風邪も流行っていますので
体調管理にも気をつけて、楽しい年末年始にしてくださいね(^_^)

もちろん、宅建の学習の方も一日一日積み重ねていきましょう!

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どうぞお楽しみに(^_^)

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今日は、宅建業法「問37」ですね。


「問 37」
 宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、
宅地建物取引業法第37条に規定する書面に必ず記載しなければならない
とされている事項の組合せとして、正しいものはどれか。


まず、全体文のワードチェックをしましょう!

「建物の貸借」
「37条書面に記載」

はい、37条書面に関する問題ですね。

取引態様は、建物の貸借の媒介ということで、
このあたりはちょいとややこしいところですね。


売買なら記載するけど、貸借は省略できるって
いう項目がやはり狙われやすいですね・・・(汗)


はい、きちんと分類できていますか~?

しかも、この問題は、単なる正誤問題ではなくて、
記載する組合せを1~4の中から選ぶという
スタイルですね。


ということは、ア、イ、ウの3つの設問
すべてについて、記載するかどうかを判断
する必要がありますね。


ちょっとプレッシャーですか~?

うん、確かに、消去法が使えないので、普通は、
難易度が上がりますよね。


実際、司法書士や行政書士もこの手の
パターンの出題が多くて、受験生の頭を
悩ませています。


じゃあ、宅建も・・・??(汗×2)

いやいや、ここ何年間かの宅建試験を見た場合、
この組合せ問題は、たまに出題されるけど、
そんなに難しくはないですね。


却って、通常の問題よりレベルを低くしている
ようにも見えます。


ということは、ちょっと出題パターンの目先を変えて、
「ドキッ」とさせてやろうという程度のはずなので、
慌てず、じっくり解いていきましょう!!(^0^)


で、“正しい”ものの組合せですから、はい、
いつもより大きく○をつけましょう!!(笑)


今回は、ア、イ、ウとまず3つまとめて
見ていきましょう。



ア 当該建物の瑕疵を担保すべき責任についての定めがあるときは、その内容
イ 損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容
ウ 天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容

(1)ア、イ
(2)ア、ウ
(3)イ、ウ
(4)ア、イ、ウ


もう少し簡単にしましょう~

ア:「建物の瑕疵担保責任」
イ:「損害賠償額の予定又は違約金」
ウ:「天災その他不可抗力による損害の負担」

はい、単純になりました(笑)


何と、今日は、先に結論も言っちゃいましょう!

建物の貸借でも記載が必要なのは、イとウ
ですね。アは不要です。

なので、3(イ、ウ)が正解ってところですわ(笑)


はい、こういった問題の解き方の一番の
理想は、37条書面の記載事項を売買と貸借で
きちんと分類できていて、その知識をもって
ほとんど秒殺することです。


うん、覚えていれば、多分30秒位で処理できる
のではないですか~(笑)


ここで、終わってしまえば、普通の解説書と
変わりませんね(苦笑)

はい、お待たせしました!!

それでは、分類まできちんとできていないとして、
実力で処理していきましょう。


順不同ですが、まずイです。


イ、 損害賠償額の予定、違約金ですね。

売買契約:売主⇔買主
貸借契約:貸主⇔借主


契約を行ったときには、ホントさまざまな
事情で、損害が発生することがありますよね。


売買や貸借の区別なく、どちらも損害って
発生するおそれがありますよね。

~もちろん、売買と貸借では損害額には、大きな
差があるでしょうが~

だから、売買でも貸借でも37条書面には、損害に関する
事項は、あれば、必ず記載しなきゃならないのですよ。


はい、ではウの
「天災その他不可抗力による損害の負担」は?


これは、民法でいう“危険負担”ですね。

例えば、家屋の売買契約を締結した後、
雷が落ちて、家が全焼しちゃったって場合。

民法の基本では、
「売主は、そのまま更地状態で引渡し、
買主は全額払う」
となりますね。


でも、現実的な規定ではないですから、普通は、
「契約を白紙にする」
といった特約をするわけです。


だから、その特約の内容を記載しなさい
ってことですよね。

で、貸借の場合どうかというと、やっぱり、

「雷が落ちて家が全焼なら」
 ↓   ↓
 ↓   ↓
「契約は白紙にする」

とか、特約があるなら、ぜひ知っておきたい事項ですよね。

よって、売買、貸借共通の記載事項と
なるのです。


最後になりましたが、アの
「建物の瑕疵担保責任」です。


建物の瑕疵担保責任って何ですか~?

はい、雨漏りとかシロアリの発生とかが
よくあるパターンですね。

で、本来、民法では、売買契約のときに、
売主の担保責任として、
いわゆる“キズモノ”を
つかまされた買主を保護するために、
売主に課したペナルティですね。


買主も、普通は、○千万円という大出費をした
買い物ですから、重みが違います。


よって、買主サイドからの多大な損害賠償も可能です。

でも、単なる貸借であれば、ここまで大きく
保護されません。

まぁ貸主に修繕義務があって、ある程度保護
されていますし、たとえ放ったらかしにされても、
“債務不履行”として、いつ出て行っても
いいわけですから~

だから、規定も売買ほど重くはなく、扱いとしては、
軽いですよね。

はい、「建物の瑕疵担保責任」は、売買のみの
記載事項となります。


よって、必ず、記載しなければならないのは、
イとウですので、その組合せとして正しいのは
3ということになります。


はい、今後こういった問題を確実に攻略する
ためにも、ぜひ、重要事項説明や37条書面の
内容の分類はしっかりやっておきましょう!!



今回はここまでです。

それでは、次回をお楽しみに~


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by kenji296606 | 2010-12-22 22:20 | 宅建合格の秘訣
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こんばんは、wataです。


今日は【クロスワードの日】です。

1913(大正2)年、『ニューヨーク・ワールド』紙が
日曜版の娯楽のページにクロスワードパズルを掲載しました。

1924(大正13)年にそれらをまとめて鉛筆附きの単行本としたものが
ベストセラーとなり、世界中にクロスワードパズルが広まるきっかけとなりました。

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<業務に関する規制4・報酬規定その他2>

(2)
宅建業者の北大路不動産は、建物の販売に際して、
不当に高額の報酬を要求したが、実際には、国土交通大臣が
定める額を超えない報酬を受け取った。宅建業法の規定に
違反しない?








(答)
違反する。実際に受領した金額に関係なく、要求する
行為のみで違反となる。


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