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宅建試験リベンジ!宅建に合格するまでの日記

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宅建浪人が宅建に合格するまでの日記

<   2011年 01月 ( 30 )   > この月の画像一覧

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 ◇「宅建合格の秘訣~苦手分野は捨てるべし!!」
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こんばんは、wataです。


今日は【愛菜の日】です。

「野菜を愛する日」を「愛菜(あいさい)の日」と名付け、
野菜の摂取量が少なくなりがちな時期の1月から2月にもっと野菜を食べて、
健康的な食生活を送ってもらいたいとカゴメ株式会社が制定しました。

日付は時期的なことと、1を「アイ=愛」、31を「サイ=菜」と
読む語呂合わせからです。

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日→→→ 一問一答とクイズ問題

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どうぞお楽しみに(^_^)

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宅建合格仕事人の悠々です(^_^)


今日から民法編<所有権・共有・用益物権>です。

だんだん言葉が難しくなってきていますが、
一つ一つ理解していきながら、問題を解いていきましょう!

今日は一問一答が1問です!


<所有権・共有・用益物権1>



(1)
土地の所有者は、隣地との境界付近で建物を築造し、
又は修繕する場合でも、隣人自身の承諾を得たときを除き、
隣地に立ち入ることはできない。








(答)
隣地の立ち入りについて、隣人の承諾がないときは、
承諾に代わる裁判所の判決を得ればよい。


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by kenji296606 | 2011-01-31 22:53 | 宅建合格の秘訣
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                     2011年1月30日 No.154-7
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こんばんは、wataです。


今日は【3分間電話の日】です。

1970年(昭和45年)に公衆電話の市内通話料金が3分で10円になった日です。

1985年(昭和60年度末)909,570台が設置されていた公衆電話も、
携帯電話の普及などにより毎年減少。

2009年(平成21年)には約28万台に減少しています。

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今日は日曜日号、一問一答1問とクイズ問題1問です!


クイズ問題は
「解答用フォーム」を使って答えを送信して頂きます♪

答えが分かった方はその答えを、
わからないかった方は「わからない!」と
書いて、問題下部のリンクから送信してください。

返信頂いた方に答えと解説を送信します。


それでは一問一答からいってましょう!

<条件・時効7>

(7)
Aは、BのCに対する金銭債務を担保するため、
A所有の土地に抵当権を設定し、物上保証人となった。
Aは、この金銭債務の消滅時効を援用することができる。








(答)
"時効の援用権者"に関する問題ですね。
時効の援用ができる者は、時効によって直接利益を受ける者と
されています。
物上保証人は、時効によって直接利益を受ける者ですから、
消滅時効を援用することができます。
他には、債務者、保証人、連帯保証人、抵当不動産の第三取得者など
をおさえましょう!


では、クイズ問題です~(笑)

(8)
AのBに対する債権について、Bが消滅時効の完成後に
Aに対して債務を承認した場合には、Bが時効完成の事実を
知らなかったとしても、Bは完成した消滅時効を援用することはできない。


解答送信用フォーム
パソコンでご覧の方↓↓
http://www.life-shine.net/takken/kaitou_f/110130.html

携帯からご覧の方↓↓
http://form1.fc2.com/form/?id=430752

からメールをください。
返信頂いた方に答えと解説を送信します。
お待ちしております♪


いかがでしたか?
今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに!

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by kenji296606 | 2011-01-30 21:46 | 宅建合格の秘訣
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こんばんは、wataです。


今日は【南極の日,昭和基地開設記念日】です。

1957(昭和32)年、日本の南極観測隊が南極・オングル島への上陸に成功し、
昭和基地を開設しました。

探検隊は、観測船「宗谷」からヘリコプターでオングル島に上陸したが、
「宗谷」は氷海に囲まれて立ち往生、2月28日ソ連の「オビ号」に救い出されました。

この年から翌年にかけては「国際地球観測年」で、
南極大陸には日本を始め12か国による観測網が敷かれました。


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今日も民法編<条件・時効>です。

この分野も権利関係(民法)の中では頻出分野です。
”言い回し”に気をつけて問題を解いていきましょう!

今日は一問一答が2問です!

(5)
A所有地をBが悪意で15年間自主占有し、
その後Bの娘Cが相続により5年間占有を継続した場合、
Cは時効により当該土地の所有権を取得することができる。








(答)
占有者が死亡しても、相続により占有権も承継されます。
15年+5年=20年となりますから時効取得できますね。



(6)
Aが有する所有権は、取得のときから20年間行使しなかった場合、
時効により消滅する。








(答)
皆さんご注意を!
⇒所有権は、消滅時効にかかりませんぞ~
取得時効によって権利が失われることと混同しないように!


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by kenji296606 | 2011-01-29 21:10 | 宅建合格の秘訣
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こんばんは、wataです。


今日は【コピーライターの日】です。

1956(昭和31)年、「万国著作権条約」が公布されました。

 
この条約で、著作物にCopyright(著作権)の頭文字Cを丸で囲んだ記号を附記することが
定められたことから、「コピーライト」を「コピーライター」にひっかけて。

「万国著作権条約」は日本ではこの年の4月28日に発効しました。


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今日も民法編<条件・時効>です。

この分野も権利関係(民法)の中では頻出分野です。
”言い回し”に気をつけて問題を解いていきましょう!

今日も一問一答が1問です!



<条件・時効4>

(4)
甲が乙の土地を悪意で、所有の意思をもって平穏・公然に
17年間占有した後、善意無過失の丙に譲渡し、その後丙が
3年間引き続き占有すれば、丙はその土地を時効取得する。








(答)
占有を引き継いだ者は、自分の占有期間だけでなく、
自分より前の占有者の占有期間も合わせて主張すること
ができますね。甲と乙の占有期間を合計すれば20年と
なりますので、時効取得をすることができます。


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こんばんは、wataです。


今日は【ハワイ移民出発の日】です。

1885(明治18)年、移民条約によるハワイへの移民第一号の船
「シティ・オブ・トウキョウ」が横浜港を出航しました。

 944名が乗船していた。
 

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<条件・時効3>

(3)
A所有土地をBが8年間自主占有し、
その後Cに12年間賃貸していた場合、
Bは当該土地を時効取得することはできない。








(答)
Cに賃貸していた12年間の扱いがポイントですね。
BがCに賃貸している期間は、Bの代理占有となりますので、
この期間も時効取得の対象として計算することができます。


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こんばんは、宅建講師の悠々です。


もうすぐ2月になっていまいますね^_^;

ついこの前までお正月だったのに・・・

今年こそは!、と思うことが色々ありますので
その実現に向けて、1日1日を頑張っていきたいと思います。

もちろん、メルマガ・ブログ読者さんの中から
今年も一人でも多く宅建合格者を出すために、1日1日を大切にして
有益な情報を配信していきます(^^)

皆さん、一緒に頑張りましょう!!

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今日は、宅建業法「問42」ですね。


「問 42」
次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の
規定によれば、正しいものはどれか。


はい、特に共通の設定はないですね。

1~4をそれぞれじっくり解いていけばいいわけです。

で、捜すのは、「正しいもの」ですから、
はい、大きく○をしましょう!!(笑)



では、1です。



1 
宅地建物取引業者は、その事務所ごとに従業者名簿を備えなければならず、
当該名簿を最終の記載をした日から5年間保存しなければならない。


はい、ワードチェックをしましょう。

「業者」「事務所」「従業者名簿」
「最終の記載」「5年間保存」


はい、“従業者名簿”の問題ですね。

う~ん、では、いい機会だから(笑)、
従業者名簿に関するポイントをまとめて
おきましょう!


はい、ポイントはズバリ2点です!(キッパリ)

(1)事務所ごとに備える
(2)10年間保存する(最終記載日より)

きちんと抑えていましたか~?

(1)の事務所ごとっていうことは、本店は本店、
支店は支店にってことですね。

「本店にまとめて備える」ときたら、
堂々、×ですぞ~(笑)


で、(2)の10年間は大丈夫ですか~?

この名簿はね、取引主任者の登録の際の
実務経験の年数調査にも使用されるのですよ。

だから、ある程度の長期的な保存が必要と
いうことで、10年となっているのですぞ~

設問の方は、5年間保存となっていますから、
もちろんその部分が誤りですね。

よって、1は×です。

では、2にいきましょう!



2 
宅地建物取引業者は、従業者を業務に従事させる際に、
その従業者であることを証する証明書を携帯させなければならないが、
当該証明書を携帯させなかった場合でも、業務停止処分を受けることはない。


ワードチェックをしましょう。


「業者」「従業者証明書を携帯」
「業務停止処分」


はい、今度は従業者証明書ですね。

う~んまず、
「従業者に、従業者証明書を携帯させなければならない」
という部分は、大丈夫ですよね。
いくらなんでも~(笑)

で、従業者証明書を携帯させなかったら
どうなるかってことですよね~

もちろん、
“良くないこと”⇒“悪いこと”だから、
“ダメ”というのはわかりますよね。

じゃあ“どのくらい悪いか?”です!

設問はこのようなとき、
“業者⇒業務停止処分”
という流れになるかどうかをきいていますね。

はい、ズバリ答えられます~?(汗)

意外と困りません?~(苦笑)

ここまで100%正確な知識はもっていない
人の方が多いのではないですか~?

じゃあどうしましょう??

ちょっとだけ考えましょう!(笑)

“業務停止処分”というのは、監督処分の
中では、真中に位置しますよね。

“指示処分⇒業務停止処分⇒免許取消し処分”

で、“従業者証明書の不携帯”というのは、
確かに、宅建業法違反だろうけれど、いきなり
免許取消しになるほど、大そうな違反とは
思えないですよね。

でも、指示処分や業務停止処分ならあり得るな~
と思いませんか~?!

はい、この流れで考えついた方は、設問が、
「業務停止処分を受けることはない」と
結んでいますから、×をすることができますね!


でも、深みにはまって、
「“指示”はありえても“停止処分”は
ないだろう~」とか、

「こんなところまで知らんわ~」
とかなった場合は・・・

はい、いさぎよくあきらめましょう!!(笑)

とりあえず△にして、気を取り直して、
頭をリセットして、次の問題に進んでいくのです!


次は、3ですね!!


3 
宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、
宅地建物取引業に関し取引のあったつど、その年月日、その取引に係る宅地又は
建物の所在及び面積その他の事項を記載しなければならない。


まずはワードチェック。


「業者」「事務所ごと」
「帳簿」「取引のあったつど」
「年月日・所在・面積」
「記載」


はい、今度は、“業務に関する帳簿”が
出題されました。

ここは、うん、少しやっかいですね(汗)。

じゃあ、まず1と同じようにまず、
“業務に関する帳簿”のポイントを
抑えておきましょう!

ここは3点です!

(1)事務所ごとに備える
(2)5年間保存する(閉鎖後)
(3)一定の事項を記載する(取引のあったつど)

基本ですぞ~
大丈夫ですか~?(笑)

過去の主な出題はほとんど上の3点です。

で、(3)の記載事項については、平成16年に
“一定の事項”として、初めて出題されたのですね。


さて、過去問をしっかりチェックしていれば、
答えが自然と出てきますぞ~

設問を見ましょう!

「事務所ごとに備える」の部分は、(1)のとおり
ですから、OKですね。

では、後半の記載事項はどうでしょう~?

いくつか列挙されていますね。

「年月日・所在・面積」

平成16年出題の
一定の事項=年月日・所在・面積
となるかどうかですね。


ここまできちんとおさえていますか~?

ちょいと厳しい・・・という方も
多いのでは~?(汗)


じゃあこうしましょう!!

シミュレーションスタート!

「帳簿は一定の事項を書くんだったな」

「えっ年月日?」
「宅地又は建物の所在~??」
「面積~???」

「知らんぞ、ここまで・・・」

「う~んどうしよう」

「まぁ最後の“その他の事項”は関係ないや」

「年月日は普通いるよなぁ」
「所在、うん物件の場所か~そりゃあ当然書くよな、
でないと、物件の特定もできないわな」

「面積?」
「う~ん業務に関する帳簿だから、どんな規模の
取引をしたかも確かに必要かもしれんな」

「うん、書いてジャマになるものじゃないし、
よ~し、ということは正しいはずだ!
○にしよ~と♪」

いかがですか~?

実は、考え方はこの流れ通りでOKです!

まぁもっと解き方のテクニック的にいうと、
はい、平成16年に“一定の事項”として、
出題されていて、今回、その中身が出題されて
いるわけですよね。


こういう場合、通常は、そのまま正しく記載(出題)
されることが多いでしょうね。

今まで、一定の事項としか出題されていない
ということは、中身はあまり重要ではないと
いうことですよね。

で、それをあえて出してくるとなるとわざわざ
誤った記述をしてその誤りを指摘させるという
流れにはなりにくいと思います。


で、現実に、
「年月日」「所在」「面積」など、記載されていても
全くおかしくない事項ですよね。

よって、そういった面からも3に○をつけることが
できるかと思います。

まぁ過去問をきっちりマスターされている方にのみ
通用するノウハウかもしれませんが~(苦笑)


では、最後に4です!


4 
宅地建物取引業者は、一団の宅地の分譲を行う案内所において
宅地の売買の契約の締結を行わない場合には、
その案内所に国土交通省令で定める標識を掲示しなくてもよい。


まずはワードチェックから~


「業者」「案内所」
「契約の締結を行わない」
「標識を掲示」


はい、これは、案内所と標識の掲示の関わりの
問題ですね。

結構盲点になりやすい箇所です。

う~んでは、ここも先にポイントを抑えましょう!

はい、標識を掲げる場所とはどこでしょうか~?

2つに分けましょう!

(1)事務所等
(2) (2)以外で業者が業務を行う場所

はい、(1)の事務所等はOKですね。

で、(2)なんですが、ここはかなり多いですよ。

テント張りの案内所も入りますし、物件の
所在する場所も入りますよ~

うん、だから、業者が業務をするすべての
場所が(2)に入るんですよ。

もちろん、(1)以外ですが~

ようするに、
案内所と違って、業者がそこで、
“契約をするかどうか”などは全く関係なく
“標識”が必要となります。


まっきちんと標識を掲げることで、お客さんを
安心させてあげるわけです。

はい、設問はどうなっていますか~?

「一団の宅地の分譲を行う案内所」
  ↓    ↓
「契約の締結を行わない」
  ↓    ↓
上の(2)に当てはまりますね。

つまり、
“事務所等以外で、業者が業務を行う場所”
に該当しますね。

よって、もちろん標識が必要となります。

4の解答は×ですね。

で、試験対策として、抑えておいて欲しいのは、
「契約の締結を行わない案内所」の扱いです。

これは、“事務所等”ではないですね。

となると、
専任の取引主任者も
案内所の届出も
両方いりません。

でも、標識だけはいりますぞ~

しっかり把握しておいて下さい!

さぁ1~4は結局どうなりましたか~?

1、× 2、△ 3、○ 4、×

正しいのは、3ですね。

はい、2の△も気にならないですね。

さぁ業法残り3問、
スパートをかけましょう!!(^‐^)


今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに~(^‐^)



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by kenji296606 | 2011-01-27 09:59 | 宅建合格の秘訣
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こんばんは、wataです。


今日は【主婦休みの日】です。

年中無休で家事や育児にがんばる主婦が、
ほっと一息ついて自分磨きやリフレッシュするための休日が「主婦休みの日」で、
1月25日、5月25日、9月25日が記念日です。

女性のための生活情報紙を発行する
株式会社サンケイリビング新聞社が中心となり制定しました。

日付は年末年始、ゴールデンウィーク、夏休みなどの主婦が
忙しい時期のあとの年3日を設定したもので、
日頃は家事や育児を主婦に任せがちなパパや子供たちが家事に取り組み、
その価値を再認識する日との提唱も行っています。
 

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今日から民法編<条件・時効>です。

この分野も権利関係(民法)の中では頻出分野です。
”言い回し”に気をつけて問題を解いていきましょう!

今日は一問一答が1問です!



<条件・時効2>

(2)
Aから土地を借りていたBが死亡し、借地であることを
知らない相続人Cがその土地を相続により取得したと
考えて利用していた場合は、Cは、土地の所有権を取得
することが可能である。








(答)
ちょいと迷いそうな問題ですね。
Bの場合は、"借りている"意識がはっきりありますので、
所有権の取得は無理ですね。
でも、相続したCは"所有の意思をもって
一定期間占有を継続"することで、
時効での所有権の取得も可能となります。


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by kenji296606 | 2011-01-25 21:54 | 宅建合格の秘訣
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今日は【郵便制度施行記念日】です。

1871(明治4)年、東京・京都・大阪間で郵便業務が開始されました。

それまでは飛脚便に頼っていましたが、前島密の建議により郵便制度が定められ、
まず東京・京都・大阪間で営業が開始されました。

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今日から民法編<条件・時効>です。

この分野も権利関係(民法)の中では頻出分野です。
”言い回し”に気をつけて問題を解いていきましょう!

今日は一問一答が1問です!



<条件・時効1>


(1)
AとBは、A所有の土地をBに売却する契約を停止条
件付で締結したが、停止条件の成否未定の間に、Bが死
亡した場合、Bの相続人は、AB間の契約における買主
としての地位を承継することができない。








(答)
"停止条件付契約"の問題ですね。
条件が成就(じょうじゅ)する前に、
肝心の所有者が死亡した場合です。
ポイントは、相続の対象になるのかどうか?ですね。
はい、停止条件付契約は立派に相続の対象となります。
よって、この場合は、Bの相続人は、買主の地位を承継します。


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こんばんは、wataです。

先日、このメルマガでも書きましたが、
昨年の試験で、このメルマガ・ブログ・教材を活用して
見事宅建試験に合格した方から体験記を頂戴しました。
お二人目の名古屋市 R・Kさんの体験記をブログにアップしました。

鳥取県 K・Sさん http://3od.biz/46ahtyAU
名古屋市 R・Kさん http://3od.biz/46ahtyAU

本当にうれしいことです(^_^)

今年も、多くの人に合格して頂けるように頑張ります!


今日は【アーモンドの日】 です。

アーモンドは小さな1粒に10種類以上の良質な栄養素が詰まった天然のサプリメント。

とくに「若返りのビタミン」と呼ばれるビタミンEが豊富で、
約23粒で日本人の成人女性に必要な1日の摂取目安量をまかなえます。

「1日23粒のヘルシー・アーモンドライフ」を推奨するカリフォルニア・アーモンド協会が
この「1日23粒」をアピールすることを目的に制定しました。

日付は1と23で「1日23粒」を表し、
「1,2,3」の掛け声でアーモンドを食べる習慣を始めてもらうことからです。

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今日は日曜日号、一問一答2問とクイズ問題1問です!


クイズ問題は
「解答用フォーム」を使って答えを送信して頂きます♪

答えが分かった方はその答えを、
わからないかった方は「わからない!」と
書いて、問題下部のリンクから送信してください。

返信頂いた方に答えと解説を送信します。


それでは一問一答からいってましょう!

<代理9~10>


(9)
自称代理人Aは、B所有の甲土地をCに売り渡す契約を
Cと締結した。
Cは、Aが無権代理人であることを知らず、また知らないことに過失はなかった。
Bが本件契約を追認しない場合、Aは、自己の選択に従い、
Cに対して、契約の履行又は損害賠償の責任を負う。








(答)
無権代理人は、相手方に対して、
契約の履行又は損害賠償の責任を負うこととなるが、
その責任の選択は、自分でできるのではなく、
善意無過失の相手方が行うことになりますね。
要チェックです!



(10)
B所有の土地を無権代理人Aが、Cとの間で売買契約を締結したところ、
Bの死亡によりAがDとともにBを共同相続した場合には、
Dが追認を拒絶していても、Aの相続分に相当する部分についての売買契約は、
相続開始と同時に有効となる。








(答)
判例からの出題です。ちょいと難しいですね。
本来、無権代理人が本人を相続したときは、
当然に契約は有効となりますね。
ただし、共同相続のときは、共同相続人の全員で追認しなければ
有効とはなりません。
他の共同相続人の権利を害するべきではないからです。


では、クイズ問題です~(笑)


(11)
AがBの代理人としてCとの間で、
B所有の土地の売買契約を締結する場合、
BがAにB所有土地を担保に、
借金することしか依頼していない場合、
CがAに土地売却の代理権があると信じ、
それに正当の事由があっても、BC間に売買契約は成立しない。


解答送信用フォーム
パソコンでご覧の方↓↓
http://www.life-shine.net/takken/kaitou_f/110123.html

携帯からご覧の方↓↓
http://form1.fc2.com/form/?id=430752

からメールをください。
返信頂いた方に答えと解説を送信します。
お待ちしております♪


いかがでしたか?
今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに!


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こんばんは、wataです。


今日は【カレーの日】です。

1982(昭和57)年、全国学校栄養士協議会で1月22日の給食の
メニューをカレーにすることに決められ、
全国の小中学校で一斉にカレー給食が出されました。

ちなみに日本人が初めてカレーに出合ったのは1863年。
幕府の遣欧使節に随行した三宅秀清の日誌に
「飯の上ヘ唐辛子細味に致し、芋のドロドロのような物をかけ、
これを手にて掻きまわして 手づかみで食す」。 

これがどうもカレーライスらしいです。


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今日も民法編、<代理>です。

民法の基本の分野ですが、同じような表現が多く、
また問題を解くときに、登場人物の整理が必要な設問が多いです。
ので、しっかりと図に書きながら落ち着いて挑むようにしてください。


今日も一問一答が2問です!

<代理7~8>

(7)
Aが、Bに代理権を授与してA所有の土地を売却する場合、
Bは、Aが死亡した後でも、Aの代理人としてこの土地を売却できる。








(答)
任意代理のケースですね。本人の死亡によって
代理権は消滅します。よって、土地の売却はできません。



(8)
代理権を有しない者がなした契約は、本人の追認のない間は、
相手方は善意・悪意にかかわらず、これを取り消すことができる。








(答)
無権代理の場合の相手方の権利に関する問題ですね。
相手方の取消権は、善意のときにのみ認められます。
理由は?善意の相手方を保護するためですね。


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