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宅建試験リベンジ!宅建に合格するまでの日記

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宅建浪人が宅建に合格するまでの日記

<   2011年 02月 ( 28 )   > この月の画像一覧

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 ◇「宅建合格の秘訣~苦手分野は捨てるべし!!」
       ~てっとり早く合格しよう~
                     2011年2月28日 No.159-1
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こんばんは、wataです。


今日は【バカヤローの日】です。

1953(昭和28)年、吉田茂首相が衆議院予算委員会の席上、
西村栄一議員の 質問に対し興奮して「バカヤロー」と発言してしまいました。

これがもとで内閣不信任案が提出・可決され、
この年の3月14日に衆議院が解散しました。

この解散は「バカヤロー解散」と呼ばれています。

このことに因んで、この日は日ごろ頭にきていることに対して「バカヤロー」と
叫んでも良いという日、だとのことだそうですが・・・。


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日→→→ 一問一答とクイズ問題

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どうぞお楽しみに(^_^)

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宅建合格仕事人の悠々です(^_^)


今日から民法編<債務不履行・危険負担>です。


この分野も宅建試験でも頻出分野です。

基本事項をしっかりと押さえていきましょう!

今日は一問一答が1問です!

<債務不履行・危険負担1>

(1)
Aは、Bに対して金銭債権を有している。
Bの債務の履行について確定期限があるときであっても、
Bは、Aから履行の請求を受けるまでは履行遅滞とはならない。








(答)
確定期限の場合は、請求がなくても、期限が到来すれば
履行遅滞となります。
法律以前の常識として押さえましょう!


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by kenji296606 | 2011-02-28 21:23 | 宅建合格の秘訣
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                     2011年2月27日 No.158-7
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こんばんは、wataです。


今日は【絆の日】(冬の恋人の日)です。

2月14日のバレンタインデーと3月14日のホワイトデーの間に
「恋人同士の絆を深める日」を設けようと、結婚カウンセラー等が制定した日です。

絆の「ずな」→「づな」→「ツー・ナナ」→「27」の語呂あわせから、2月27日が選ばれました。

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今日は日曜日号、一問一答2問とクイズ問題1問です!


クイズ問題は
「解答用フォーム」を使って答えを送信して頂きます♪

答えが分かった方はその答えを、
わからないかった方は「わからない!」と
書いて、問題下部のリンクから送信してください。

返信頂いた方に答えと解説を送信します。


それでは一問一答からいってましょう!

<抵当権7~8>

(7)
Aは、Bから借金をし、Bの債権を担保するために
A所有の土地及びその上の建物に抵当権を設定した。
Bは、第三者Fから借金をした場合、Aに対する抵当権をもって、
さらにFの債権のための担保とすることができる。








(答)
抵当権者は、その抵当権をもって他の債権の担保と
することができますね。
Fは、Bが借金を返さないとき、Aに設定されている抵当権をBに
代わって実行することができるのです。



(8)
AのBに対する債権を被担保債権として、AがB所有の土地に
抵当権を有している場合、被担保債権が時効により消滅するか否かにかかわらず、
設定時から10年が経過すれば、抵当権はBに対しては、時効により消滅する。








(答)
問題文のように、債権者と債務者の関係においては、
抵当権は、被担保債権が時効により消滅しない限り、
単独では、時効消滅しないですぞぅ。
付従性により消滅するのです。


では、クイズ問題です~(笑)


(9)
普通抵当権と元本確定前の根抵当権に関し、普通抵当権でも、
根抵当権でも、遅延損害金については、最後の2年分を超えない利息の
範囲内で担保される。


解答送信用フォーム
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携帯からご覧の方↓↓
http://form1.fc2.com/form/?id=430752

からメールをください。
返信頂いた方に答えと解説を送信します。
お待ちしております♪


いかがでしたか?
今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに!


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by kenji296606 | 2011-02-27 23:18 | 宅建合格の秘訣
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今日は【脱出の日】です。

1815年のこの日、エルバ島(現在はイタリア・トスカーナ州に属する)に
流刑されていたナポレオンが脱出し、パリに戻り奇跡の復位を遂げます。

しかしワーテルローの戦いで完敗して百日天下に終わり、
その後大西洋の孤島セントヘレナ島へ再び流刑となりました。

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今日も民法編<抵当権>です。

抵当権は宅建試験でも必ず出題される分野です。

奥が深い分野ですが、基本事項をしっかりと押さえていきましょう!

今日はも一問一答が2問です!


<抵当権5~6>


(5)
1番抵当権が設定された当時、更地であったときは、
2番抵当権設定時までに建物が建築されたときでも、
法定地上権は成立しない。








(答)
法定地上権の成立は、1番抵当権を基準に決定するのです。
よって、そのとき更地であれば、当然、成立しないですね。



(6)
A所有の甲土地について、Bが第1順位の抵当権を設定し、
その後、Cが第2順位の抵当権を設定した。
Bの抵当権設定後、Cの抵当権設定前にAとの間で期間を
2年とする甲土地の賃貸借契約を締結した借主Dは、
Bの同意の有無にかかわらず、Bに対しても賃借権を
対抗することができる。








(答)
ポイントは、これ!
"登記をした賃借権は、その登記前に登記をした抵当権者がすべて同意し、
同意の登記がなければ、抵当権者に対抗することができない。"
借主Dは後からきたCには対抗できますね。
で、先にいたBに対抗するためには、上に書いたポイントのとおり
となります。
同意の登記が必要です!~要チェック!!


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by kenji296606 | 2011-02-26 22:29 | 宅建合格の秘訣
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今日は【箱根用水完成の日】です。

1670(寛文10)年、日本の土木史上重要な意味を持つ箱根用水が完成しました。

湖尻峠に約1200メートルのトンネルを掘って、芦ノ湖の水を富士山麓の数か村に導く用水で、
深良村(現在の裾野市)の名主・大庭源之丞らが中心となって5年かけて完成させました。


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今日も民法編<抵当権>です。

抵当権は宅建試験でも必ず出題される分野です。

奥が深い分野ですが、基本事項をしっかりと押さえていきましょう!

今日も一問一答が1問です!


<抵当権4>

(4)
Aは、Bから借金をし、Bの債権を担保するために
A所有の土地及びその上の建物に抵当権を設定した。
Bの抵当権の実行により、Cが建物、Dが土地を競落した場合、
Dは、Cに対して土地の明渡しを請求することはできない。








(答)
さあまた設定が少しややこしいですが、すぐにわかりますか?
法定地上権の問題だってことが!
競売の結果、土地と建物とが別々の所有者となったが、
建物を競落したCには法定地上権が成立しますよね。
よって、Dは、Cに対して土地の明け渡しを請求できないですね。



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今日は【月光仮面登場の日】です。

1958(昭和33)年、ラジオ東京(現在のTBS)で
国産初のテレビ映画『月光仮面』のテレビ放送が始まりました。

放映されるやいなや高視聴率を獲得、大瀬康一扮する月光仮面は
日本中の子供たちの人気者となりました。


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<抵当権3>

(3)
借地人が所有するガソリンスタンド用店舗建物に抵当権を
設定した場合、当該建物の従物である地下のタンクや洗車機が
抵当権設定当時に存在していれば、抵当権の効力はこれらの従物に及ぶ。








(答)
抵当権の効力がどこまで及ぶかという問題ですね。
このように設定がややこしいとそれだけで難しそうに見えますが、
な~に気のせいです!(笑)。
ポイントは、
"抵当権設定時に存在していた従物には、抵当権が及ぶ"
という点です。
よく読むと正にそのままの出題ですね。


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今日、近畿は昼間は暖かく4月並の陽気でした。

少しずつ季節が変わる気配がしています。

季節に置いていかれることなく
少しずつ積み重ねていきましょう~


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今日からは、前回までと同じく平成18年度本試験から
【法令上の制限】分野の問題をみていきたいと思います。

まずは「問17」です。

「問17」
国土利用計画法第23条の届出(以下この問において「事後届出」という。)に
関する次の記述のうち、正しいものはどれか。


はい、まず全体の設問をみていきましょう!

第23条云々なんぞは、気にする必要はないですぞ~
ようは、「事後届出」ですね!

そして、捜すのは、“正しいもの”ですから、“正しい”というあたりに
大きく○をつけて、今から1~4の中で、○を捜すんだときちんと意識しておきましょう!



では、1です。

1 土地売買等の契約を締結した場合には、
当事者のうち当該契約による権利取得者は、
その契約に係る土地の登記を完了した日から起算して2週間以内に、
事後届出を行わなければならない。


まずは、ワードチェックをしましょう!
きちんと、ワードチェックを行うことで、問題を解く上で、
いらない部分を切り捨てて、必要な部分を見極めていくのですよ~

「土地売買等の契約」「権利取得者」「登記を完了した日」「2週間以内」

はい、まず「土地売買等の契約」ときていますから、まともに「届出」が必要ですね。

次は、「権利取得者」
契約当事者のうち、事後届出は、権利取得者のみが、
届出することになっていますから、OKですね。

ちなみに、事前届出なら、契約当事者の両方が届出ですよ!

そして、期限ですね。うん、2週間はいいんですが、いつからでした~?

「登記が完了した日から・・・」?

ちがいますね。
もっと、単純に、“契約締結の日”からですね。
所有権の移転登記は、義務ではないから、それを期限にすると、
「私は登記しません!」な~んて、ケースでは、届出をしてこなくなりますもんね。

よって、1は×となります。

この部分は、かなり基本知識ですから、しっかり抑えておきましょう!


次に2にいきましょう。

2 注視区域又は監視区域に所在する土地について、
土地売買等の契約を締結しようとする場合には、国土利用計画法第27条の4又は
同法第27条の7の事前届出が必要であるが、当該契約が一定の要件を満たすときは
事後届出も必要である。

はい、ワードチェックをしましょう!


「注視区域、監視区域」「土地売買等の契約」「事前届出が必要」
「一定の要件」「事後届出が必要」

いきなり、注視区域、監視区域ときましたね~

全体文では、“事後届出”しかなかったので、「あれ~」って感じですね。
こういうとき、本番の試験のときは、どうなると思います~!?
うん、とりあえず、あせりますよ~(苦笑)
だから、まず落ち着いて・・・冷静に・・・

「事後届出とちゃうのん~?なんで、注視区域なのよ~」
とツッコミの1つも入れましょう!(笑)

で、1と同様「土地売買等の契約」ですから、“届出の対象”ですね。
もちろん「事前届出」が必要ということで、ここまでいいですね~
まっ全体文にもあったように条文NO.ここでは、
「国土利用計画法第27条の4又は同法第27条の7」は、無視しましょう!!

次の、“事前届出”だけ、チェックできれば、いいのですから~
まぁ“事前届出”は、4~5年に1回しか、出題されないので、
必ずしも、優先的に抑える箇所ではないんだけれど、基本的な事項はしっかりチェックです。
要は、売買価格などが、上昇気味のエリアでは、契約締結前に、“価格”や“利用目的”を
届け出させて、不適当であれば、勧告してくるってことですよね~
まっ勧告できる制度がある以上、“契約締結後”に、“事後届出”をさせる流れにはならないですね。

設問の方は、「一定の要件」を満たすときは、「事後届出」も必要となっていますね。
もちろん、こんな規定はありませんね。

よって、×です。

まぁ典型的な“ウソ問題”です。
“一定の要件”なんていうもっともらしいワードをくっつけて、
受験生を混乱させようという悲しい(?)発想です。

ただ、事前届出の知識でもう一つ自信がない場合は、何か・・・
そのぅ・・・×ってしにくいですね。

多分、「自分が知らないだけで、実は、そんな規定もあるのかも・・・(汗)」
って考えることもあるでしょうね。

うんうん、その場合はどうしましょう?うん、こうしましょう!(笑)

これ以上、考えても、時間がもったいないですから、△にしましょう!!

そして、パッと気持ちを切り替えて、次に進むのです!(^-^)


次は、3ですね!!

3 都道府県知事は、事後届出があった場合において、
その届出書に記載された土地に関する権利の移転等の対価の額が
土地に関する権利の相当な価額に照らし著しく適正を欠くときは、
当該対価の額について必要な変更をすべきことを勧告することができる。


はい、ちょいと長めですね。しっかりワードチェックをしましょう!

「知事」「事後届出」「対価の額」「著しく適正を欠く」「必要な変更」「勧告」


はい、国土法におけるお上(カミ)は、知事ですね~
事後届出において、知事が、「対価の額」についての「勧告」ができるかどうか?
っていう内容ですね。
これは、基本事項ですぞ~
きちんと抑えていますか~?

事後届出においては、“利用目的”についてのみ勧告されるのであって、
“価格”については、勧告されませんね。

これがわかっていれば、即×ができるのではないですか~?

なにしろ、契約が終わった後のことですから、勧告するにしても、
“これから”のことになりますよね。
だから、“利用目的”だけなんですよ~

じゃあ、“価格”の扱いは~?
ちょいと混乱しそうだけど、“届出”そのものは必要なんですよ~
でも、契約が終わった後だから、今さら価格については何も言えないですよね~
よって“価格”について勧告されるのは、“事前届出”だけなんです。
「3,000万円はちょっと高いな~2,500万円くらいにならんか~」
てな具合ですね。

で、事後届出でも、取引価格は、統計上、ファイルしておいて、価格が上昇してきたら、
注視区域や監視区域に指定するっというような
使われ方をします。
しっかり区別しておきましょう!!


最後に4です。

4 事後届出が必要な土地売買等の契約を締結したにもかかわらず、
所定の期間内にこの届出をしなかった者は、6月以下の懲役又は100万円以下の罰金に処せられる。

はい、ワードチェックをしましょう!

「事後届出」「土地売買等の契約」「届出をしなかった者」
「6月以下の懲役又は100万円以下の罰金」

はい、これは、単純明快な流れですね。事後届出をしなきゃならないのに、
届出をしなかったということですよね。

これはどういうことになります~?
うん違反ですね。国土法違反ですよ~(苦笑)ですから、罰則もついてくるってことですね。

で、内容は~?

「6月以下の懲役又は100万円以下の罰金」ですね。

国土法での罰則は、ここだけですから、しっかり抑えてください。

ちなみに関連知識ですが・・・
知事の勧告を無視して従わなかったらどうなります~?

罰則は~?はい、ありませんね。
じゃあなんで~?

“勧告”は、行政指導の一種で、拘束力をもたないですね。
だから、無視されても、知事はその業者を罰することができないのです。
できるのは、“公表”という中途半端な行為だけですね。

はい、しっかり区別しておきましょう!
では、1から4までどうなりましたか~?

1、× 2、△ 3、× 4、○

正しいのは~?はい、4ですね。

たとえ、2を△にしても、正解を出すには特に影響はないですぞ~
悠々とやっていきましょう!(^-^)


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by kenji296606 | 2011-02-24 18:09 | 宅建合格の秘訣
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今日は【行政書士記念日】です。

1951年(昭和26年)の2月22日に、行政書士制度の根幹となる
「行政書士法」が 公布されたことから、日本行政書士会連合会が制定した日です。

行政書士の自覚と誇りを促すとともに、組織の結束と制度の普及を図るのがその目的です。


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今日から民法編<抵当権>です。

抵当権は宅建試験でも必ず出題される分野です。

奥が深い分野ですが、基本事項をしっかりと押さえていきましょう!

今日は一問一答が1問です!


<抵当権2>

(2)
抵当権者の同意がなければ、
抵当権の目的物を譲渡することはできない。








(答)
抵当権の目的物、例えば、土地の所有者は、
抵当権の存在に関係なく、自由に土地の譲渡ができます。



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今日は【日刊新聞創刊の日】です。

1872(明治5)年、日本初の日刊新聞『東京日日新聞』(現在の毎日新聞)が
創刊しました。

片面だけ刷られた創刊号は1枚140文、1か月分銀20匁でした。


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今日から民法編<抵当権>です。

抵当権は宅建試験でも必ず出題される分野です。

奥が深い分野ですが、基本事項をしっかりと押さえていきましょう!

今日は一問一答が1問です!


<抵当権>

(1)更地に抵当権を設定すると、当該更地の上に建物を建
築することができない。


(答)抵当権が設定されても、土地の所有権が制限を受ける
わけではないですよね。もちろん建物の建築は自由です。


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今日は【歌舞伎の日】です。

1607(慶長12)年、出雲の阿国が江戸城で将軍徳川家康や
諸国の大名の前で初めて歌舞伎踊りを披露しました。

彼女は京の四条河原で男装姿に刀を差して、
異教の象徴である十字架を首から下げて踊ったそうです。

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今日は日曜日号、一問一答1問とクイズ問題1問です!


クイズ問題は
「解答用フォーム」を使って答えを送信して頂きます♪

答えが分かった方はその答えを、
わからないかった方は「わからない!」と
書いて、問題下部のリンクから送信してください。

返信頂いた方に答えと解説を送信します。


それでは一問一答からいってましょう!


<担保物権全般6>

(6)
同一不動産に順位一番で抵当権が、順位二番で不動産工事の先取特権が、
順位三番で不動産保存の先取特権がそれぞれ登記されているとき、
実際の優先順位は、不動産工事の先取特権⇒不動産保存の先取特権⇒抵当権となる。








(答)
実際の順位は、登記の順位に係らず、
不動産保存の先取特権⇒不動産工事の先取特権⇒抵当権の順位となります。
保存と工事の費用については、物件の価値をみんなのために高めたことになりますので、
"ごほうび"として、順位を上げてくれるのですね。
最優先が"保存"次が"工事"です。しっかりチェックしましょう!



では、クイズ問題です~(笑)


(7)
質権は、占有の継続が第三者に対する対抗要件と定められているため、
動産を目的として質権を設定することはできるが、
登記を対抗要件とする不動産を目的として質権を設定することはできない。


解答送信用フォーム
パソコンでご覧の方↓↓
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携帯からご覧の方↓↓
http://form1.fc2.com/form/?id=430752

からメールをください。
返信頂いた方に答えと解説を送信します。
お待ちしております♪


いかがでしたか?
今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに!

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今日は【万国郵便連合加盟記念日】です。

1877(明治10)年、日本が、郵便の国際機関・万国郵便連合(UPU)に加盟しました。

万国郵便連合ができたのは1874(明治7)年で、日本は独立国としては世界で23番目、
アジアでは最初に加盟しました。

戦前に一度脱退し、1948(昭和23)年6月1日に再加盟しました。

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今日も民法編<担保物権全般>です。

だんだん言葉が難しくなってきていますが、
一つ一つ理解していきながら、問題を解いていきましょう!

今日も一問一答が1問です!


<担保物権全般5>

(5)
不動産に留置権を有する者は、目的物が金銭債権に転じた場合には、
当該金銭に物上代位することができる。
賃料に物上代位することができる。








(答)
はい、ズバリ留置権には・・・
物上代位性はないですね!
留置権は、目的物を留置することによって弁済を促す担保物権ですから、
目的物を金銭に換えて弁済を受けることは認められていないですぞぅ。


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by kenji296606 | 2011-02-20 00:24 | 宅建合格の秘訣