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宅建試験リベンジ!宅建に合格するまでの日記

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宅建浪人が宅建に合格するまでの日記

<   2011年 03月 ( 29 )   > この月の画像一覧

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 ◇「宅建合格の秘訣~苦手分野は捨てるべし!!」
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こんばんは、Wataです。

今日は【マリモの日】です。

1952(昭和27)年、北海道阿寒湖のマリモが国の特別天然記念物に指定されました。

同時に、富山湾のホタルイカ群遊海面、鹿児島県出水市のナベヅル、
高知のオナガドリ等も国の特別天然記念物に指定されました。

マリモについては、阿寒湖のものほど見事な大型球形を形づくるマリモは、
世界でも類がないそうです。

ちなみにゴムの外皮を爪楊枝で刺して皮をむく「まりも羊羹」は、
道民の間では超定番土産で、多数のメーカーから販売されています。

まりもっこりなどのキャラクターも有名ですね。

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これからしばらくは
月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」
水→→→ 悠々先生の過去問題解説
日→→→ 一問一答とクイズ問題

というメニューでお送りしていきます!

どうぞお楽しみに

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今日も民法編<賃貸借契約>です。

この分野は「借地借家法」を理解するためには
しっかりと押さえておかなければならない分野です。
後で比較ができるようにしておきましょう!

日頃、何気なくしていることなのですが
問題文の言い回しは小難しくなっています。

基本事項を押さえていきましょう!


今日も一問一答が1問です!


<賃貸借契約2>

(2)
駐車場用地として土地を30年の契約で賃借した場合、
その通り効力を有する。








(答)
民法での最長期間は20年。
建物を建築する場合は、借地借家法が適用され、
30年の契約は有効ですが、駐車場用地には適用されません。
よって、期間は、自動的に20年に短縮されます。


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by kenji296606 | 2011-03-30 00:14 | 宅建合格の秘訣
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こんばんは、Wataです。


今日は【シルクロードの日】です。

1900(明治33)年、スウェーデンの探検家・地理学者のスウェン・ヘディンによって、
廃虚になっていたシルクロードの古代都市・楼蘭が発見されました。

シルクロード(絹の道)という呼び名は、
中国特産の絹を西方に運んだ道であることから
ドイツの地理学者リヒトホーフェンが命名しました。

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どうぞお楽しみに

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今日から民法編<賃貸借契約>です。

この分野は「借地借家法」を理解するためには
しっかりと押さえておかなければならない分野です。
後で比較ができるようにしておきましょう!

日頃、何気なくしていることなのですが
問題文の言い回しは小難しくなっています。

基本事項を押さえていきましょう!


今日は一問一答が1問です!


<賃貸借契約1>


(1)
動産の賃貸借は、賃貸人と賃借人が合意して契約期間を
6月と定めれば、その通りの効力を有する。








(答)
賃貸借の存続期間は20年を超えることはできないが、
最短期間については何ら定めがないので、
6か月であっても契約は有効です。


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by kenji296606 | 2011-03-30 00:08 | 宅建合格の秘訣
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こんばんは、Wataです。


今日は【水なすの日】です。

3と27で「水なす」と読む語呂合わせから、
大阪府漬物事業協同組合が制定しました。

この時期から夏に向けて本格的な出荷が
始まるのも由来のひとつです。

「水なす」は大阪の南部で多く栽培され、
みずみずしく柔らかいのが特徴です。

その歯ごたえや香りをいかした「水なす漬」は
大阪府Eマーク食品の第1号に認定されています。

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これからしばらくは
月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」
水→→→ 悠々先生の過去問題解説
日→→→ 一問一答とクイズ問題

というメニューでお送りしていきます!

どうぞお楽しみに

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宅建合格仕事人の悠々です。

今日は日曜日号、一問一答1問とクイズ問題1問です!


クイズ問題は
「解答用フォーム」を使って答えを送信して頂きます♪

答えが分かった方はその答えを、
わからないかった方は「わからない!」と
書いて、問題下部のリンクから送信してください。

返信頂いた方に答えと解説を送信します。


それでは一問一答からいってましょう!


<売買契約10>

(10)
宅建業者ではないAB間の土地売買契約において、
Bが土地に隠れた瑕疵があることを発見しても、
当該瑕疵が売買契約をした目的を達成することができないとまでは
いえないような瑕疵である場合には、Aは瑕疵担保責任を負わない。








(答)
買主は、損害賠償請求と契約の解除(契約の目的を達せられないとき)を
することができますね。
瑕疵が、契約をした目的を達成することができないとまでは
いえないようなものであっても、損害賠償請求はできますので、
売主として、瑕疵担保責任を負わなければなりません。


では、クイズ問題です。


(11)
宅建業者ではないAB間の建物の売買契約において、
隠れた瑕疵についてのAの瑕疵担保責任を全部免責する旨の
特約が規定されていても、Aが知りながらBに告げなかった
瑕疵については、Aは瑕疵担保責任を負わなければならない。


解答送信用フォーム
パソコンでご覧の方↓↓
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携帯からご覧の方↓↓
http://form1.fc2.com/form/?id=430752

からメールをください。
返信頂いた方に答えと解説を送信します。
お待ちしております♪


いかがでしたか?
今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに!



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今日は【カチューシャの歌の日】です。

1914(大正3)年、島村抱月と松井須磨子が起こした芸術座が、
トルストイの『復活』の初演を行いました。

この中で歌われた「カチューシャの歌」が大流行しました。


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今日も民法編<売買契約>です。

一瞬「?」となる言い回しが多い分野ですが
売買に関する契約の基本事項ををしっかりと押さえておきましょう!


今日も一問一答が2問です!


<売買契約8~9>


(8)
宅建業者でないAB間の売買契約における売主Aの責任に関して、
Bが購入した土地の一部を第三者Cが所有していた場合、
Bがそのことを知っていたとしても、
BはAに対して代金減額請求をすることができる。








(答)
Bが悪意の場合とは、すなわち、
「Cの土地も一緒に手に入れば儲けもの!」といった場合を
イメージすればいいでしょう。
結果的に手に入らないのであればもちろん代金減額請求ができますよ。
きわめて普通の話です!



(9)
買主が、抵当権が存在していることを知りつつ不動産の売買契約を締結し、
当該抵当権の行使によって買主が所有権を失った場合には、
買主は、売買契約の解除はできるが、売主に対して損害賠償請求はできない。








(答)抵当権の実行によって買主が所有権を失った場合、
買主は契約の解除と損害賠償の請求ができます。
買主が抵当権の存在を知っていても、通常は、
実行されることなく消滅しますね。
だから、もし抵当権の実行で、買主が所有権を失ったとしても、
損害賠償請求ができるのです。
ちなみに、悪意の場合でも、損害賠償請求ができるのは
担保権の実行の場合のみです。


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今日は【ドラマチック・デー】です。

1956年(昭和31年)の今日、プロ野球の巨人対中日戦で、
巨人の樋笠一夫選手が史上初の代打満塁逆転サヨナラホームランを
放ったことに由来します。

どんな修飾語もつけようがないほどドラマチックなバッティングだったそうです。

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今日も民法編<売買契約>です。

一瞬「?」となる言い回しが多い分野ですが
売買に関する契約の基本事項ををしっかりと押さえておきましょう!


今日も一問一答が2問です!


<売買契約6~7>


(6)
買主Bが、売主Aと土地売買契約を締結し、
手付を交付した場合において、Bが自ら契約の履行に着手していれば、
Bは手付を放棄して契約を解除することはできない。








(答)
手付解約の基本ルールをしっかり押さえましょう!
自ら履行に着手していても、相手方が履行に着手して
いなければ手付解約をすることができます。



(7)
A・B・Cが、持分を6・2・2の割合とする建物の
共有をしている場合、Aが、B・Cに無断で、
この建物を自己の所有としてDに売却した場合は、
その売買契約は有効であるが、B・Cの持分については、
他人の権利の売買となる。








(答)
共有物に関して、自己の持分以外の部分については
他人の権利となるので、無断での売却は他人物売買として
まずは有効となります。
ただし、所有権を移転できない場合は、
売主としての担保責任が生じます。

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by kenji296606 | 2011-03-25 20:48 | 宅建合格の秘訣
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       ~てっとり早く合格しよう~
                     2011年3月24日 No.162-4
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こんばんは、Wataです。

お久しぶりです。
ここしばらくは、悠々先生に冒頭文をお任せしていました。

まずは、今回の震災で被災された方に心よりお見舞い申し上げます。


以前にも書かせていただきましたが
今回の震災で大きな被害を出した東北・関東地方は
私にとって青春時代を過ごした大変ゆかりの深い土地です。

報道を見聞きしていると心が痛みます。

一日も早い復興を願っておりますし、
私にできる小さいことからしていきたいと思っています。


私にできることは、被災地に想いをめぐらせ
小さなできることをすることと、
今できる限りの、日常に近い生活をすることだと思っております。

明日のメルマガ・ブログから以前にお届けしていた
冒頭の「今日は何の日」も再開していきたいと思います。

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これからしばらくは
月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」
水→→→ 悠々先生の過去問題解説
日→→→ 一問一答とクイズ問題

というメニューでお送りしていきます!

どうぞお楽しみに

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宅建合格仕事人の悠々です。

今日も民法編<売買契約>です。

一瞬「?」となる言い回しが多い分野ですが
売買に関する契約の基本事項ををしっかりと押さえておきましょう!


今日も一問一答が2問です!


<売買契約4~5>

(4)
買主Aと売主Bとの間で建物の売買契約を締結し、
AはBに手付を交付したが、その手付は解約手付である旨約定した。
手付の額が売買代金の額に比べて僅少である場合には、
本件約定は、効力を有しない。








(答)
手付の額が売買代金の額に比べて少ないということですが、
はい、別に構わないですね。
解約手付の約定には何ら影響しません。



(5)
買主が、売主に対して手付金を支払っていた場合には、
売主は、自らが売買契約の履行に着手するまでは、
買主が履行に着手していても、手付金の倍額を買主に支払うことによって、
売買契約を解除することができる。








(答)
売主が契約を解除できるのは、相手方の買主が履行に
着手するまでとなりますね。
自分が履行に着手しているかどうかは関係なし!


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                     2011年3月23日 No.162-3
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こんばんは、宅建合格仕事人の悠々です。


今日からの春の甲子園がはじまりましたね。

大変な時期ですが、出場する球児の皆さんには
とにかく悔いのないように精一杯のプレーをしてほしいものです。


私は、私に今できることの一つとして、
宅建合格に役立つ内容になるよう、今日もメルマガ配信をしていきます!


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これからしばらくは
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どうぞお楽しみに(^_^)

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今日も平成18年度本試験から
【法令上の制限】分野の問題をみていきたいと思います。


今日は「問21」です。

問21
建築基準法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、
正しいものはどれか。

さぁ[問21]は、建築基準法ですね。気を引き締めてがんばりましょう!
正しいものは~ですから、大きく○をしておきましょう!(笑)

まず、1です。


法第3章の規定が適用されるに至った際、現に建築物が立ち並んでいる
幅員4m未満の道路法による道路は、特定行政庁の指定がなくとも法上の道路とみなされる。

ワードチェックをしましょう!

「法が適用されるに至った際」
「現に建築物が立ち並んでいる幅員4m未満の道路」「特定行政庁の指定」「法上の道路」

うん、いきなり「法第3章の規定が適用」とこられると、とりあえず、
ギョッとしますよね~(汗)

まぁもちろん全体文の方で、「法」⇒「建築基準法」
て書いてますから、要するに、
「建築基準法が適用されるに至った際」と読み替えればいいだけですぞ~
第3章なんかは無視しましょう!(笑)

建築基準法では、道路の幅員が4m以上ってなっているわけだけれど、
この法律ができる前から、すでに、生活上使われていた「道」は
、たとえ、幅員4m未満でもOKということですよね~


ただし、条件がありますね。
それは・・・?
特定行政庁の指定が必要なんですぞ~
むやみやたらに指定されるものではありません。
ちなみに、実務上は、"2項道路"と呼ばれていますね。
試験対策としても、覚えておいた方が、便利ですぞ~

はい、1は×です。

次は、2にいきましょう!




法第42条第2項の規定により道路の境界線とみなされる線と道との間の部分の
敷地が私有地である場合は、敷地面積に算入される。

はい、ワードチェックをしましょう!

「道路の境界線とみなされる線」「道との間の部分」「敷地が私有地」
「敷地面積に算入」

はい、1と同じようにほとんど無駄な言葉がないですよね~

まぁ、"法第42条第2項の規定"の部分で、1にあった復員4m未満の
2項道路のことだと"ピン"とくるに越したことはないですな~(笑)
でも、まぁそこまでは、いいでしょう!(笑)

メインの「道路境界とみなされる線」と「実際の道」との間が、
私有地の敷地だってことで、さっき1で覚えた(?)2項道路のことだとわかりますよね!
で、幅員が規定の4mないから、道路の中心線から2mバックしてきて、
そこを道路境界線にするのですよね。

セットバックとかセンターバックとか言われます。
ですので、私有地である自分の土地が、一部道路とみなされ、
自由に使えなくなってしまうのですね。

100平方メートルの敷地が実質90平方メートルになってしまったりするわけですよ~

で、設問の方は、それでも道路に提供した部分は、敷地面積に算入するとなってますね。
はい、道路とみなされる以上、敷地面積には算入しません!(キッパリ)

でないと、建ぺい率や容積率が著しく不利になりますもんね~(苦笑)

というわけで2は×です。


はい、次は3です。


法第42条第2項の規定により道路とみなされた道は、実際は幅員が4m未満であるが、
建築物が当該道路に接道している場合には、法第52条第2項の規定による
前面道路の幅員による容積率の制限を受ける。

ワードチェックをしましょう!

「道路~幅員が4m未満」「建築物~接道」
「前面道路の幅員による容積率の制限」

また出ました、条文NO.!
2と同じですね。もう慣れてきましたか~?
あっもう一つ、第52条第2項
う~ん2つとも普通のテキストに、
「絶対覚えなさい~」な~んて書いてないですよね。

ということは、はい、無視しても、解けるはずなんです~(笑)

まず、幅員4m未満の道路が出てきますね。
うん、2項道路だけれど、あまり気にしなくていいですよ~

その道路に接する敷地に建築物が建築されているんですわ~
まぁ、ここまでは大丈夫ですね。

それで~?
設問は、
「前面道路の幅員による容積率の制限を受ける」と結んでいます。

この容積率の制限って~?
そうそう、容積率って、用途地域ごとに都市計画で決めるんだったね。

もう一つ、条件がありましたね。
前面道路がちょいと狭い時~?
狭い~?何m~?
はい、12m未満ですね。
このときは、前面道路に一定の数値を乗じて得た数値と、
元々ある都市計画の数値を比べて、より小さい方の数値を適用するのですよ~

ここの規定には、"2項道路"の場合の例外なんぞありませんので、普通に適用されます。

よって、かなり、単純な問題なんですが、馴染みのない条文NOを2つボンボンと出されることで、
必要以上に難しく考えてしまうものです。

冷静に~リラックス~(^-^)
というわけで3は○です。

ちなみに、前面道路に乗じる数値は、大丈夫ですか~?
住居系の地域⇒⇒⇒⇒4/10
住居系以外の地域⇒⇒6/10

細かい規定もありますが、試験対策として、この2つは、絶対抑えて下さい!



最後に4です。


敷地が法第42条に規定する通路に2m以上接道していなくても、
特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて
利害関係者の同意を得て許可した場合には、建築物を建築してもよい。

はい、ワードチェックをしましょう!

「道路に2m以上接道」「特定行政庁~許可」
「交通上、安全上、防火上、衛生上」「利害関係者の同意」「建築物の建築」

はい、建築物の敷地の間口についての問題ですね。

まず、大前提として、道路に2m以上接していなければならないとなっていますね~

まぁ趣旨としては、たとえ、間口が2m未満でも、敷地の裏に広い公園などがあって、
そこから消防車が入ってきて、十分な消火活動ができればそれでいいだろう、ってことです。

間口の2mは、いわゆる火事のときに消防車が入ってこられるようにってことですね。
ちなみに道路の幅員の4mは、対向車を考えて、2m×2=4mと覚えておきましょう!(^-^)

設問は、間口が2mないときの例外規定について、きいてます。
この例外の規定をきちんと抑えましょう!


だれが許可する?だれの同意がいる?条件は?

はい、許可は、"特定行政庁"です!
都市計画法⇒⇒知事
建築基準法⇒⇒特定行政庁

一番のえらいさん(?)をしっかりおさえます。

同意は、専門部署です。
道路は、建築基準法だから、はい、"建築審査会"です!
利害関係者ではありません。

読み流さず、きちんとチェックしましょう!

条件は?
交通上、安全上、防火上、衛生上支障がないと認めた場合ですね。

ここは、まぁ参考程度に~
あくまで、まず、許可権者、同意権者をしっかり抑えましょう!

はい、というわけで、[問21]はどうなりました~?

1、× 2、× 3、○ 4、×
正しいのは、3ですね。

問題自体は決して難しくはないですね。
この調子で、がんばっていきましょう!(^-^)



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連休あけの火曜日でしたね。
なんだか曜日の感覚が変です。

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今日から民法編<売買契約>です。

一瞬「?」となる言い回しが多い分野ですが
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今日は一問一答が2問です!


<売買契約2~3>

(2)
売買契約が詐欺を理由として有効に取り消された場合における
当事者双方の原状回復義務は、同時履行の関係に立つ。








(答)
同時履行の抗弁権は、契約の成立時だけではなく、
契約が取り消された後の原状回復義務にも認められます。



(3)
金銭消費貸借契約の貸主が、借主の借金に係る
抵当権設定登記について、その抹消手続きの履行を提供しない限り、
借主は、当該借金の弁済を拒むことができる。








(答)
債務の弁済と抵当権の抹消は、同時履行とはならないですね。
借主は、登記の抹消の前に、借金の弁済をしなければなりません。




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宅建合格仕事人の悠々です。


今日は3連休の最終日でしたね。
私は2日間は仕事でしたが・・・

寒くなったり、暖かくなったり、雨が降ったりと
気温の変動が激しいです。

被災地に物資が一刻も早く行き渡ることを願いながら
毎日できることを心がけています。


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今日は一問一答が1問です!


<売買契約1>


(1)
動産売買契約における目的物引渡債務と代金支払債務とは、
同時履行の関係に立つ。








(答)
不動産ではなく、動産・・・ときかれると、
一瞬ギョッとしませんか~?
はい、冷静にいきましょう!
動産、不動産にかかわらず、双務契約の場合は、
同時履行の抗弁権が認められます。


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宅建合格仕事人の悠々です。


3連休の間の日曜日です。

しかし、今日も仕事でした。
宅建関連の教材の準備です。

こんなときに仕事ができる幸せを感じています。

私が今やれること、メルマガを通じてこのメールを読んで下さる方に、
講座で授業を聞いてくださる方に、宅建試験に合格するための
わかりやすい情報をお伝えすることですから、
それをやろう!と決意しています。

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今日は日曜日号、一問一答1問とクイズ問題1問です!


クイズ問題は
「解答用フォーム」を使って答えを送信して頂きます♪

答えが分かった方はその答えを、
わからないかった方は「わからない!」と
書いて、問題下部のリンクから送信してください。

返信頂いた方に答えと解説を送信します。


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<債権の消滅・譲渡、解除7>

(7)
Aが、Bに対して有する金銭債権をCに譲渡した場合、
Bが、既にAに弁済していたのに、AのCに対する譲渡
を異議を留めないで承諾した場合、Bは、弁済したこと
をCにもAにも主張することができない。








(答)
債務者Bが、異議を留めない承諾をした場合はちょいとやっかいです。
確かに、Bは弁済したことをCには主張できないです。
じゃあAにも…?
いや、譲渡人Aは、元々の当事者ですし、弁済した当事者でもありますから、
もちろんAには主張できますぞぅ。



では、クイズ問題です。


(8)
Aは自己所有の不動産をBに売って移転登記をなし、
さらにBはその不動産をCに売って移転登記をなした。
しかし、AはBが代金を支払わないので売買契約を解除した。
この場合、AはCが解除原因を知っていれば、
Cに対して所有権を主張することができる。


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by kenji296606 | 2011-03-20 21:20 | 宅建合格の秘訣