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宅建試験リベンジ!宅建に合格するまでの日記

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宅建浪人が宅建に合格するまでの日記

<   2011年 04月 ( 31 )   > この月の画像一覧

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 ◇「宅建合格の秘訣~苦手分野は捨てるべし!!」
       ~てっとり早く合格しよう~
                     2011年4月29日 No.167-5
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こんばんは、Wataです。


今日は【エメラルドの日】です。

コロンビアエメラルド輸入協会が制定しました。
旧「みどりの日」にちなみ、 緑色の宝石エメラルドをPRする日です。

コロンビアは世界有数のエメラルドの産出国です。


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これからしばらくは
月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」
水→→→ 悠々先生の過去問題解説
日→→→ 一問一答とクイズ問題

というメニューでお送りしていきます!

どうぞお楽しみに

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宅建合格仕事人の悠々です。

今日も借地借家法編<借地権>です。

登場人物が多いですが、
頻出分野ですので
基本を丁寧に押さえていきましょう!


今日も一問一答が1問です!

<借地権4>

(4)
借地人Aが、平成21年9月1日に甲地所有者Bと
締結した建物所有を目的とする甲地賃貸借契約に基づいて
Aが甲地上に所有している建物と甲地の借地権とを第三者Cに譲渡した。
Aが借地権をCに対して譲渡するに当たり、
Bに不利になるおそれがないにもかかわらず、
Bが借地権の譲渡を承諾しない場合には、
AはBの承諾に代わる許可を与えるように裁判所に申し立てることができる。








(答)
キーワードをチェックしましょう。“甲地の賃貸借契約”
“第三者Cに借地権を譲渡”“甲地所有者Bが承諾しない”
“許可を求める裁判の申し立て”⇒はい、すべてOKですね。


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【実録・宅建合格体験記(1)】
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【実録・宅建合格体験記(2)】
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【実録・宅建合格体験記(3)】
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【実録・宅建合格体験記(4)】
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by kenji296606 | 2011-04-29 19:42 | 宅建合格の秘訣
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                     2011年4月28日 No.167-4
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こんばんは、Wataです。


今日は【象の日】です。

1729(享保14)年、交趾国(現在のベトナム)からの
献上品として清の商人により 初めて日本に渡来した象が、
中御門天皇の御前で披露されました。

その後江戸に運ばれ、5月27日に将軍徳川吉宗の御覧に供されました。



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宅建合格仕事人の悠々です。

今日も借地借家法編<借地権>です。

登場人物が多いですが、
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今日も一問一答が1問です!

<借地権3>

(3)
Aは、建物所有の目的でBから一筆の土地を賃借し
借地権の登記はしていない)、その土地の上にA単独所有の
建物を建築していたが、Bは、その土地をCに売却し、
所有権移転登記をした。Aは、建物についてAの配偶者名義で
所有権保存登記をしていても、Cに対して借地権を対抗することができない。








(答)
他人名義での建物登記では借地権の対抗を認めることはできませんね。
たとえ、夫婦や親子、同居者の名義であっても例外ではありません。
名義が“借地権者=建物所有者“となっているかしっかりチェックしましょう!

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by kenji296606 | 2011-04-29 18:56 | 宅建合格の秘訣
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こんばんは、Wataです。


前回まで水曜日は
平成18年度の過去問題の解説を行ってきましたが
今回より新企画でリニューアルします!

平成20年に【宅建合格には苦手分野は捨てるべし!】の学習法を使って
年度全国最年少合格者となった「ハルサメ君」の合格までの奮戦期を
お届けします。


10月の宅建試験まで、長く感じておられる方もいることでしょう。
今のモチベーションを維持することに不安を
感じている方もいることでしょう。

15歳だったハルサメ君の奮戦は、きっと皆さんの
モチベーション維持に一役かってくれると思い、
ハルサメ君の許可を得て、今回から
配信していくこととしました。

どうか、お役立てください!

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水→→→ 15歳、ハルサメ君の宅建合格奮戦記
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どうぞお楽しみに(^_^)

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~ 15歳、宅建に挑戦!受験勉強VS資格学習 No.1 ~

こんにちは。

ボクの名前はMr.ハルサメです。(もちペンネーム 笑)

今年の4月に高校に入学したばかりのピカピカの15才です。
(注:平成20年当時)


普通科だから、本当だったら大学受験に向けて勉強を頑張って、
大学に入学して・・・というコースをたどるんだろうなあ・・・

でもねぇ・・・何か夢を感じないんだよなあ(T_T)
もっと人と違うこともしてみたいっていうか、役に立つことをやってみたい。

で、相談してみた。誰にって?
オヤジ殿に!まじめでしょ(^‐^)
オヤジ曰く「じゃあ、資格でもとってみたら?」
どんな資格があるの?って聞くと、
「とりあえずは、宅建がいいんじゃない?」

というわけで、ボクは何と初めて聞く“宅建”の試験に
チャレンジすることになったんだ。

絶対に合格したいから、オヤジ殿のすすめでボクのストーリーを
ブログで公開することにした!!
その方がプッレシャーがかかっていいって言われたんで・・・
ではでは、次回からのボクの奮戦記を絶対に読んで下さいね。
お願いしま~す。m(_ _)m



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今日は【七人の侍の日】です。

1954年の今日、黒澤明監督の『七人の侍』が公開されたことを記念し、
映画ファンらが制定しました。

ちなみに、クライマックスである豪雨の中の合戦シーンでは、
モノクロ映像で雨の激しさを見せるために、
水に墨を混ぜて降らせたそうです。


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今日も借地借家法編<借地権>です。

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今日も一問一答が1問です!

<借地権2>

(2)
Aが、Bに、A所有の甲地を建物の所有を目的として賃貸し、
Bがその土地上に乙建物を新築し、所有している場合、
Bが、乙建物につき自己名義の所有権の保存登記をしている場合は、
甲地につき賃借権の登記をしていないときでも、
甲地をAから譲渡され所有権移転登記を受けたCに対し、
甲地の賃借権を対抗できる。








(答)
借地権の登記をしていなくても、
土地上の建物を自己名義で登記していれば、
土地の新所有者に対しても、借地権を対抗することができます。


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今日は【国連記念日】です。

1945(昭和20)年、第二次世界大戦の勝利目前に
連合国50カ国によるサンフランシスコ会議が始まりました。

6月26日には国際連合憲章が満場一致で採択されました。

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今日から借地借家法編<借地権>です。

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<借地権1>


(1)
Aが所有者として登記されている甲土地上に、
Bが所有者として登記されている乙建物があり、
CがAから甲土地を購入した場合、
BがAとの間で期間を定めずに甲土地の借地契約を
締結している場合には、Cは、いつでも正当事由とともに
解約を申し入れて、Bに対して建物を収去して
土地を明け渡すよう請求できる。








(答)
AとBは期間を定めずに借地契約を締結していますので、
Bの借地権は少なくとも30年間は存続することになります。
よって、Cはいつでも土地の明け渡しを請求できるわけではありません。


※今回の地震の被害に対して「Yahoo!基金」から義援金を送ることができます※
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今日は【日本ダービー記念日】です。

1932(昭和11)年、目黒競馬場で日本初のダービー
(東京優駿競争)が開催されました。

イギリスのダービーステークスに傚って企画された。
出走は19頭で、優勝したのは1番人気のワカタカでした。

ダービーは元々、第12代ダービー卿が始めた、
ロンドン郊外で開催されるサラブレット3歳馬ナンバーワンを決めるレースの事で、
イギリス競馬界最高の行事でした。

後に、日本を始め世界各国でそれに傚った「ダービー」という名前を
附けたレースが開催されるようになりました。



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これからしばらくは
月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」
水→→→ 悠々先生の過去問題解説
日→→→ 一問一答とクイズ問題

というメニューでお送りしていきます!

どうぞお楽しみに

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宅建合格仕事人の悠々です。

今日は日曜日号、一問一答2問とクイズ問題1問です!


クイズ問題は
「解答用フォーム」を使って答えを送信して頂きます♪

答えが分かった方はその答えを、
わからないかった方は「わからない!」と
書いて、問題下部のリンクから送信してください。

返信頂いた方に答えと解説を送信します。


それでは一問一答からいってましょう!

<相続7~8>


(7)
相続開始の時から3年以上経過した後に
遺産の分割をしたときでも、その効力は、
第三者の権利を害しない範囲で、
相続開始の時にさかのぼって生ずる。








(答)
遺産の分割はいつでもすることができます。
ただし、第三者の権利を害しない範囲に限られます。



(8)
14才のかえでさんが法定代理人の同意を得た上で
なした遺言は有効となる。








(答)
遺言は、15歳以上でないとできませんね。
たとえ法定代理人の同意を得ても効力は発生しません。
逆に15歳以上であれば遺言は単独ですることができます。
法定代理人の同意は不要です。



では、クイズ問題です。


(9)
Aが死亡し、その遺言に基づき甲土地につきAから
相続人でないCに対する所有権移転登記がなされた後でも、
Aの子であるBは、遺留分に基づき減殺を請求することができる。


解答送信用フォーム
パソコンでご覧の方↓↓
http://www.life-shine.net/takken/kaitou_f/110424.html

携帯からご覧の方↓↓
http://form1.fc2.com/form/?id=430752

からメールをください。
返信頂いた方に答えと解説を送信します。
お待ちしております♪



いかがでしたか?
今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに!!(^^)


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by kenji296606 | 2011-04-24 20:24 | 宅建合格の秘訣
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こんばんは、Wataです。


今日は【シジミの日】です。

食品として優れ、水質浄化にも役立つシジミの有用性を
アピールするために、長年シジミの研究を続けてきた
有限会社日本シジミ研究所が制定した日です。

日付は4と23で「シジミ」と読む語呂合わせから。


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今日も民法編<相続>です。

頻出分野ですので
基本を丁寧に押さえていきましょう!


今日は一問一答が2問です!


<相続5~6>

(5)
被相続人の子全員が相続放棄をしたときは、配偶者が
1人ですべての相続財産を相続することになる。








(答)
子全員の相続放棄により、順番としては、第2順位の
父母の出番となります。
父母が配偶者と共に相続することになります。
配偶者が1人で相続するのではありません。



(6)
相続人が、被相続人の妻Aと子Bのみである場合
(被相続人の遺言はないものとする)、
Aは、Bの詐欺によって相続の放棄をしたとき、
Bに対して取消しの意思表示をして、
遺産の分割を請求することができる。








(答)
相続の放棄を取り消して元に戻すということですね。
取消しはできますが、相続がらみはちょいと規定が厳しいですぞぅ。
Bに対して意思表示するのではなく、
家庭裁判所に申述しなければならないとなります。


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こんばんは、Wataです。


今日は【アースデー(地球の日)】です。


アースデー世界協議会等が主催しています。

1970(昭和45)年、アメリカの市民運動指導者で、
当時大学生だったデニス・ヘイズが提唱しました。

地球全体の環境を守るために一人ひとりが行動を起こす日です。

環境保護庁設立のきっかけになるなど、市民運動として大きな成果を上げました。

日本でも、これに共鳴する市民グループが、
さまざまな環境問題をテーマにした催しを企画しています。

1970(昭和45)年から1990(平成2)年までは10年に1度実施されていたが、
1991(平成3)年からは毎年開催されています。


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今日も民法編<相続>です。

頻出分野ですので
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今日も一問一答が1問です!


<相続4>

(4)
AがBに対して1,000万円の貸金債権を有していたところ、
Bが相続人C及びDを残して死亡した場合、
C及びDが単純承認をした場合には、法律上当然に分割された
Aに対する債務を相続分に応じてそれぞれが承継する。








(答)
相続は残念ながら、プラスの財産ばかりとは限りませんね。
時には、借金等を相続することもあるでしょう。
単純承認した場合は、権利だけでなく借金のような債務
も全面的に承継することになりますので、
相続分に応じてそれぞれが承継することになります。



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こんばんは、Wataです。


今日は【セクレタリーズ・デー】です。

アメリカでは、この日(4月最後の7日間そろった週の水曜日)を
セクレタリーズ・デー(秘書の日)と呼び、 オフィスでは上司が
自分の秘書やスタッフに日頃の感謝の気持ちを込めて
プレゼントする習わしがある。

1952年、秘書の仕事の重要性を知ってもらおうと秘書週間を
提唱したのが始まりといわれています。

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<相続2>
(3)
被相続人の子が、相続開始後に相続放棄をした場合、
その者の子がこれを代襲して相続人となる。








(答)
勘違いしそうな箇所です。相続放棄をした場合、
その者は、元々この世に存在しなかったことになりますね。
よって、代襲相続の対象にはなりません。


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こんばんは、Wataです。

今日は【青年海外協力隊の日】です。

1965(昭和40)年、青年海外協力隊(JOCV)が発足しました。

青年海外協力隊では、アジア・アフリカ・中南米を中心とする発展途上国の
国作りを支援する為に、2000人を超える満20歳から39歳までの人達が
ボランティアとして活躍してます。



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こんばんは、宅建合格仕事人の悠々です。

今日も平成18年度本試験から
【法令上の制限】分野の問題をみていきたいと思います。


今日は「問25」です。

農地法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

はい、法令上の制限もいよいよ最後の1問となりました。
ラストは"農地法"です。
農地法は、範囲も狭いですから、確実に1問ゲットですぞ~

「正しいもの」ですから、大きく○をしましょう!!

まず、1です。


山林を開墾し現に水田として耕作している土地であっても、
土地登記簿上の地目が山林である限り、法の適用を受ける農地には当たらない。


ワードチェックをしましょう!

「現に水田として耕作」「地目が山林」「法の適用を受ける農地」

はい、「農地」の定義の問題がズバッと直球できましたね。

では、「農地法上の農地の定義」は~?
はい⇒"現況農地"ですね!

定番です。
登記簿の地目が何であれ、客観的にその土地を見て、"耕作されている"
という状態であれば、「農地」とされるんですよね。

大丈夫ですか~?しっかり抑えて下さい!

設問の方は、地目が山林ということですが、
現況は、"水田として耕作"しているわけですから、
はい、もちろん「農地法上の農地」ですね。

1の記述は、「農地に当たらない」となっていますから、×です。



では、2にいきましょう!


農業者が、住宅を建設するために法第4条第1項の許可を受けた農地を
その後住宅建設の工事着工前に宅地として売却する場合、
改めて法第5条第1項の許可を受ける必要はない


はい、ワードチェックをしましょう!

「農業者」「住宅を建設」「4条許可」「工事着工前」「宅地として売却」
「5条許可」

はい、4条許可と5条許可が同時に出てきましたね。
もちろん、
法第4条第1項の許可⇒4条許可
法第5条第1項の許可⇒5条許可
と、自然に読み進んでますよね~

農地法は、3条許可、4条許可、5条許可の3つの条文NO.だけは、
きちんと覚えておいて下さい。

"1項云々"は無視ですよ~(笑)
で、4条、5条許可の区別は大丈夫ですか~?
簡単に言うと、
4条許可⇒転用
5条許可⇒転用売買
となりますね。

設問の場合は、
「農業者」⇒「住宅を建設」ですから、"転用"に当たるので、4条許可が必要ですね。
これはOKと!(笑)

その後、「工事着工前に宅地として売却」ですね。
自分で、住宅の建設をするつもりだったけど、気が変わって(?)、
まだ農地の状態で、「宅地として売却」ということですよね。

自分の手で宅地にしてしまってからの売却ではないから、きちんと読み取ってくださいね。

ということは、普通の"転用売買"ですね。
"転用売買"⇒"5条許可"となります。
一度、4条許可を取ったあとだから、
「改めて5条許可を取るのも何だかなぁ~」
と迷われた方もいるでしょうね~

許可を取った本人が何もしないうちに、気が変わっただけのことだから、
別に法律の適用に変更は生じませんぞ~

役所の担当になったつもりで、割り切って考えてください!!(笑)
×ということになります。



では、3です。


耕作目的で農地の売買契約を締結し、代金の支払をした場合でも、
法第3条第1項の許可を受けていなければその所有権の移転の効力は生じない。


ワードチェックをしましょう!

「耕作目的」「農地の売買契約を締結」「3条許可」「所有権の移転の効力」

今度は3条です。
法第3条1項の許可⇒3条許可、とおきますよ~

「耕作目的」⇒「農地の売買」ですから、3条の許可がいるわけですが、
何と許可を受けていないということですね。

"農地法"は厳しいですよ~

いくら食糧自給率が低くなって、海外からの食糧輸入体制が確立していても、
農業生産は、"国の基本"ですから、かなり厳しい規定となっています。

うん、"許可ナシの所有権の移転"は、効力を生じません。
これは3条だけでなく、5条でも同じ規定となります。

設問は、「・・・効力は生じない。」と結んで
いますから、○ですね。

しっかり抑えておいて下さい!



最後に4です。


農業者が、自ら農業用倉庫として利用する目的で自己の所有する農地を
転用する場合には、転用する農地の面積の規模にかかわらず、
法第4条第1項の許可を受ける必要がある。


はい、ワードチェックです。

「農業者」「農業用倉庫として利用」「農地を転用」「面積の規模」

農家が、"農業用倉庫"を作るために、農地を転用するってことですね。
この場合の4条許可はどうかかわりますか~?
はい、4条許可は、"転用"の許可ですね。

農家が田んぼをつぶして、家を建てるなんてときは、
"転用"になるので、4条許可が必要となります。

で、設問は、"家"ではなく、"農業用倉庫"です。

何か例外規定ってありました~?
はい、ありますぞ~(笑)
転用でも、農業施設の建築のためならOKです!

あっその代わり小規模で!!
うん、ズバリ2アール未満ですね。

ちなみに2アール=200平方メートルとなりますが・・・
大丈夫ですね~

一般家庭の敷地よりは、結構広いですよ~

また、2アール未満ですから2アールそのものは、含みません~ご注意を!!

設問の方は、
「農業者」⇒「農業用倉庫」⇒「農地を転用」まで、特に問題ないですが、
「面積の規模にかかわらず」となっておりますので、
×となります。

「農業用施設」「2アール」というのは、絶対抑えて下さい!

「農業用施設」には、農業用倉庫の他には、
平成15年には、「畜舎」が出題されています。

だから、これら以外のwordが具体的に出たときは、
それが、"農業用施設"に含まれるかどうか冷静に対処しましょう!!


はい、では、[問25]はどうなりましたか~?

1、× 2、× 3、○ 4、×
正しいのは、3ですね。

しっかりまとめていきましょう!!


これで平成18年度の"法令上の制限"の9問の解説がすべて終了しました。
基本問題で、ケアレスミスをしたり、難問で時間を取り、結局できなかった、
とかになると、時間とエネルギーの無駄になると思います!

比較的、少ない範囲をしっかり抑えて、
一点でも多い得点を目指しましょう!(^-^)


次週の水曜日からは新企画がスタートします!
お楽しみに!!


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by kenji296606 | 2011-04-22 14:14 | 宅建合格の秘訣