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宅建試験リベンジ!宅建に合格するまでの日記

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宅建浪人が宅建に合格するまでの日記

<   2011年 01月 ( 30 )   > この月の画像一覧

この記事は、
メルマガ「宅建合格の秘訣~苦手分野は捨てるべし!!」
       ~てっとり早く合格しよう~  を転載しています。

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 ◇「宅建合格の秘訣~苦手分野は捨てるべし!!」
       ~てっとり早く合格しよう~
                     2011年1月11日 No.152-2
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こんばんは、wataです。


今日は【塩の日】です。

1569(永禄11)年の、武田信玄と交戦中の上杉謙信が、
武田方の領民が今川氏によって塩を絶たれていることを知り、
この日、越後の塩を送ったとされています。

この話が、「敵に塩を送る」という言葉のもととなりました。


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これからしばらくは
月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」
水→→→ 悠々先生の過去問題解説
日→→→ 一問一答とクイズ問題

というメニューでお送りしていきます!

どうぞお楽しみに(^_^)

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今日も民法編、<意思表示>です。

民法の基本の分野ですが、同じような表現が多く、
また問題を解くときに、登場人物の整理が必要な設問が多いです。
ので、しっかりと図に書きながら落ち着いて挑むようにしてください。


今日も一問一答が1問です!


<意思表示2>

(2)
AB間の売買契約が、AとBとで意を通じた仮装のものであったとしても、
Aの売買契約が、債権者からの差押えを逃れるというものであることを
Bが知っていた場合には、AB間の売買契約は、有効に成立する。








(答)
虚偽表示の問題ですね。当事者間では、契約は無効となります。
たとえ、買主が悪意であっても結果は変わりません。
第三者の要件と勘違いしないようにしましょう。


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宅建合格には苦手分野は捨てるべし!






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by kenji296606 | 2011-01-11 19:40 | 宅建合格の秘訣
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                     2011年1月10日 No.152-1
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こんばんは、wataです。

メルマガをやっていると嬉しいことがあります。

それは読者さんから生の声を頂けることです。
とても励みになります。

そんな中、昨年の宅建試験受験に当メルマガ・ブログ・学習法を
活用して、見事合格した方から、メールを頂きました。

本当に嬉しいことです(^^)

許可を得て、ブログに掲載させてもらいました。
まず1人目は鳥取県のK・Sさんです。
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ぜひ一度ご覧になってください。

これから何人かの皆さんの「先輩」の声を掲載していきます。

皆さんが今年の12月に同じように、
「合格した!」
と、言って頂けるように、今年も頑張ります(^^)


今日は 【110番の日】です。

警察庁が1985(昭和60)年12月に制定し、翌1986(昭和61)年から実施しました。

全国の警察で、ダイヤル110番の有効・適切な利用を呼びかけるキャンペーンが行われます。

110番はGHQの勧告で1948(昭和23)年10月1日に、東京等の8大都市で始められました。

東京では最初から110番だったが、大阪・京都・神戸では1110番、名古屋では118番等
地域によって番号が異なっており、全国で110番に統一されたのは1954(昭和29)年でした。


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宅建合格仕事人の悠々です(^_^)

今日から民法編、<意思表示>です。

民法の基本の分野ですが、同じような表現が多く、
また問題を解くときに、登場人物の整理が必要な設問が多いです。
ので、しっかりと図に書きながら落ち着いて挑むようにしてください。


今日は一問一答が1問です!


<意思表示1>


(1)
Aは、自分の真意ではないと認識しながら、自己所有の
土地をBに売却する契約を締結した場合、BがAの真意を
知っていたときは、Aは、売却の意思表示の無効を主張できる。








(答)
心裡留保の問題ですね。
まず原則として契約は有効ですね。
でも例外として、相手方が、悪意又は善意・無過失のときは、無効となります。
設問は、相手方が悪意の場合ですから、もちろん無効の主張ができます。


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by kenji296606 | 2011-01-11 07:40 | 宅建合格の秘訣
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こんばんは、wataです。


今日は【風邪の日】です。

1795(寛政7)年、横綱・谷風梶之介が流感であっけなくこの世を去りました。

このことから、インフルエンザのことを「谷風」と呼ぶようになったそうです。


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宅建合格仕事人の悠々です(^_^)


今日は日曜日号、一問一答1問とクイズ問題1問です!


クイズ問題は
「解答用フォーム」を使って答えを送信して頂きます♪

答えが分かった方はその答えを、
わからないかった方は「わからない!」と
書いて、問題下部のリンクから送信してください。

返信頂いた方に答えと解説を送信します。


それでは一問一答からいってましょう!

<契約の成立・制限行為能力者7>


(7)
18歳のAが親権者の同意を得ずに、自己所有地をBに売却し、
Bはさらにその土地をCに売却した。
その後、Aが、契約を取り消した場合、Aは、Cから土地を取り戻すことができる。
ただし、Cは、Aが未成年の単独行為であることを知らない。








(答)
まず、未成年者(制限行為能力者)の単独行為は、取り消すことができる。
次に、土地が第三者の手に渡っているときに、未成年者の手元に戻るかどうか?
特に、設問の場合、善意の第三者となっている。
さて、未成年者のAと善意の第三者のCとどちらを保護するのか?
制限行為能力者制度は社会的弱者である制限行為能力者を絶対的に保護する制度である。
よって、善意の第三者より未成年者は優先的に保護されるので、土地を取り戻すことができる。


では、クイズ問題です~(笑)


(8)
未成年者Aが、単独で自己所有地を第三者に譲渡した場合、
Aの親権者が異議を留めず代金を請求したときは、
売買契約を追認したものとみなされる。


解答送信用フォーム
パソコンでご覧の方↓↓
http://www.life-shine.net/takken/kaitou_f/110109.html

携帯からご覧の方↓↓
http://form1.fc2.com/form/?id=430752

からメールをください。
返信頂いた方に答えと解説を送信します。
お待ちしております♪


いかがでしたか?
今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに!


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by kenji296606 | 2011-01-11 07:34 | 宅建合格の秘訣
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                     2011年1月8日 No.151-8
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こんばんは、wataです。


今日は【平成スタートの日】です。

1989(昭和64)年1月7日の朝の昭和天皇の崩御を受けて、
7日午後の臨時閣議で次の元号を「平成」と決定しました。

翌8日から新しい元号がスタートしました。

平成」は最初の年号「大化」以来247番目の元号で、
初めて政令により新元号が定められました。


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今日も民法編に、<契約の成立・制限行為能力者>です。

中々点数がとれずに苦手意識を持っている方も多い分野ですが
何事も基礎力が大切です。

民法は権利関係14問中で10問出題されています。
満点をとるのは難しいですが、基本をしっかり押さえて
権利関係全体で8~9問はGETしたいですね!

そのために今から基本をしっかり積み重ねていきましょう!


今日は一問一答が2問です!


<契約の成立・制限行為能力者5~6>

(5)
未成年者が婚姻する場合は、父母の同意が必要であるが、
父母の一方の同意を得られないままの婚姻であっても、
完全に有効である。








(答)
父母の一方が同意しないときは、他の一方の同意だけで足りる。
16歳の女子高生が、できちゃった婚を考えているとき、
母親はやむなく賛成するが、父親は大激怒!
この場合でも、結婚はできると覚えておこう。


(6)
被保佐人が、保佐人の事前の同意を得て、
土地を売却する意思表示を行った場合、
保佐人は、当該意思表示を取り消すことができる。








(答)
まずポイントは、
土地の売却は保佐人の同意が必要な行為であるということ。
その同意を得ての意思表示は、完全に有効な契約となる。
よって、取り消すことはできない。


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by kenji296606 | 2011-01-09 02:29 | 宅建合格の秘訣
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                     2011年1月7日 No.151-5
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こんばんは、wataです。


今日は【七種,七種粥】です。

春の七種を刻んで入れた七種粥を作って、万病を除くおまじないとして食べます。

七種は、前日の夜、俎に乗せ、囃し歌を歌いながら包丁で叩き、当日の朝に粥に入れます。

呪術的な意味ばかりでなく、おせち料理で疲れた胃を休め、野菜が乏しい冬場に
不足しがちな栄養素を補うという効能があります。


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<契約の成立・制限行為能力者4>



(4)
未成年者が、法定代理人の同意を得て行った契約は完全に有効であり、
取り消すことはできない。








(答)
未成年者が、法律行為を行うには、法定代理人の同意
又は代理が必要となる。設問は、同意を得て行っているので
当然、完全に有効な契約となる。

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こんばんは、wataです。


今日は【東京消防庁出初め式】です。

年の初めに東京消防庁の消防署員らが消防動作の型等を演習・披露する行事です。

1659(万治2)年正月4日に、旗本が率いる定火消[じょうびけしが上野東照宮で
1年の働きを誓ったこと由来とされています。


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<契約の成立・制限行為能力者3>

(3)
Cが自己所有土地を売却する場合、買主Dが意思無能力者であったとき、
Dは、Cとの間で締結した売買契約を取り消せば、当該契約を無効にできる。








(答)
一瞬、勘違いしそうな問題である。答えとしては、
「取り消すまでもなく、最初から無効である。」となる。
ので、誤りとなる。


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by kenji296606 | 2011-01-06 20:15 | 宅建合格の秘訣
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                     2011年1月5日 No.151-3
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こんばんは、宅建講師の悠々です。

年もあけて5日になりました。
正月気分も少しずつ抜けていきますね。

早いところでは、小学校も明日始業式みたいです。
Wataくんは今日から講義だったそうです。

体と心が中々学習モードにならないと思いますが
少しずつ、積みかさねて10月の本試験にチャレンジしましょう!


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今日は、宅建業法「問39」ですね。


「問 39」
宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で
土地付建物の売買契約を締結した場合、次の記述のうち、宅地建物取引業法
(以下この問において「法」という。)の規定によれば、誤っているものはどれか。


はい、これは、ワードチェックの時点でピンときましたね。

8種類制限の問題ですぞ~


売主(業者A)⇒⇒⇒買主(一般人B)


で、捜すのは“誤っているもの”です。

大きく×をしておきましょう!


まず、1です。


1 Bは、Aが設置したテント張りの案内所で買受けの申込みをし、
翌日Aの事務所で契約を締結した場合には、
それ以降は一切法第37条の2による当該契約の解除を行うことはできない。


はい、ワードチェックをしましょう。

「テント張りの案内所」「買受けの申込み」
「Aの事務所」「契約の締結」
「契約の解除」


37条の2による契約の解除ときましたね。

うん、これはクーリングオフのことです。

まぁ条文NO.なんぞ覚えなくても、
クーリングオフの問題だということは
わかりますね~

8種類制限では、一番よく出題される部分です。

そして、
“買受けの申込み”

“契約の解除”
のつ2つが出てきました!


ア.買受けの申込み⇒⇒テント張りの案内所
イ.契約の解除⇒⇒⇒⇒Aの事務所


クーリングオフのルールは大丈夫ですか~?

“事務所等”以外の場所が適用されますね!

イのAの事務所は適用されないけれど、
アのテント張りの案内所は、バリバリ
クーリングオフが適用されちゃいますね。


じゃあ2段階で話しが進んでいく場合のルールは~?

どう判断するのでした~?(汗)

はい、
“最初に意思表示をした場所”で判断します!

ということは、アの買受けの申込みを
行った場所ですね。


テント張りの案内所なので、クーリングオフが
適用されて、もちろん解除することができますね。

よって、1は×となります。



では、2です。


2 当該契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の
解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、
これらを合算した額が代金の額の10分の2を超える定めをしてはならない。


ワードチェックをしましょう。

「債務の不履行」「契約の解除」
「損害賠償の額の予定」「違約金」
「合算した額」「代金の額の10分の2」



この2は正にこのまま抑えておいて欲しい文章です!(笑)


うん、だから結論は“正しい”○です~(笑)

ワードチェック通りkey wordの
オンパレードですぞ~

契約の時に最初から
“債務の不履行により解除した時”
の損害賠償の額などを決めてしまおうという
ことですよね


このときに、8種類制限では、業者がお客さんから、
多額の賠償をさせないように、上限を設けているわけです。


はい、ズバリ20%、10分の2以下ですね。

何の~?

もちろん代金の額です!

1,000万円の物件なら200万円まで!

で、注意点は2つ!

1つは、20%(10分の2)ジャストの金額はOKだと
いうこと。


上の例で言うと、200万円はもらってもいいのです。

もちろん200万円を超えちゃだめですぞ~

もう一つは、損害賠償の額だけではなく、
違約金も含んだ金額だってことですね。

損害賠償の額+違約金⇒⇒20%以下

で、設問の方は、
「超える定めをしてはいけない」
となっていますね。

はい、健全です(笑)

○ですね。


次は、3です!!


3 当該契約に「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、
Aは受領した手付を返還して、契約を解除することができる」旨の
特約を定めた場合、その特約は無効である。


まずはワードチェック。

「当事者の一方が契約の履行に着手するまで」
「Aは」「手付を返還」
「契約を解除」「特約」


手付の問題ですね。

はい、もちろん8種類制限のルールです。

では、手付による契約解除のルールはどうでしたか~?


設定をもう一度!

売主:業者A⇒⇒⇒買主:一般人B

1,000万円の売買で手付が200万円としましょうか!

その場合、
買主⇒手付の放棄
ですから、
200万円の放棄でOKですね。


では、売主は~?

売主⇒手付の倍返し
ですから、
200万円×2=400万円が必要となりますね。


設問の方は、
売主Aが、Bから預かった手付200万円の
返還のみでOKとしていますから、

“買主に不利な特約”

ということで、もちろん無効となります。


ちなみにお互いが手付解除できる期限は~?

これも設問に記載されている通り、
“当事者の一方が契約の履行に着手するまで”
  ↓    ↓
“相手方が履行に着手するまで”
となります!


はい、3も○ですね。


では、最後に4です。


4 Aは、当該建物が未完成であった場合でも、
Bへの所有権移転の登記をすれば、Bから受け取った手付金等について、
その金額を問わず法第41条に定める手付金等の保全措置を講じる必要はない。


まずはワードチェックから~


「未完成」「移転の登記」
「手付金等」「手付金等の保全措置」


手付金等の保全措置の問題です。

8種類制限の中でもよく出題されますよ~

時には、計算問題も出ますが、今回は違いますね。
ホッ(安心?)

手付金の保全措置っていうのは、
業者が、買主から手付金など預かるのはいいけど、
もし倒産なんかしたときでも、パッと返せるように
段取りしなさい!っていう趣旨ですよね。


で、何が何でも保全措置をしなさいって形じゃなくて、
一定の場合に限られますぞ~

まず、未完成物件の場合は~~

代金の5%超または1,000万円超の手付金等を
受領するときですね。

完成物件は~~

代金の10%超または1,000万円超の手付金等を
受領するときとなります。

はい、未完成物件と完成物件の場合でちょいと
規定が違います。

設問は未完成物件ですね。

代金8,000万円のケースで考えてみましょうか~?

5%⇒8,000万円×0.05=400万円

よって、400万円を超えるか、1,000万円を超えるかですから、
“400万円を超える”ですね。

ということは、400万円を超える手付金等を受領するときは、
きちんと手付金等の保全措置をしなさいってことになりますね!

逆にいうと、8,000万円の物件の売買で、
400万円以下の手付金等の受領なら、まぁ
多額ともいえないから、見逃しましょう!
ということになります~(笑)


そしてもう一つのポイントは~?

この手付金等の保全措置が不要になるのは、
今の400万円以下のケースと、もう一つは
買主が所有権の登記をした時です。

登記の名義を移すことで、名実ともに“買主のもの”
だから、そこまで売主がしてあげるなら、保全措置は
いらないですよ~という規定になっています。


設問の方は正にこのケースですから、保全措置は
いりませんね。


よって4は○となります。

はい、この手付金等の保全措置については、

“手付金等がどこまで含まれるか~?”
“保全措置のやり方、方法”

などもポイントとなりますので、しっかり
抑えておいて下さい!

[問39]の解答としては、誤っているもの×は、
1ですね。

まぁまぁオーソドックスな8種類制限の問題
だったかと思います!


今回はここまでです。

それでは、次回をお楽しみに~


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by kenji296606 | 2011-01-05 20:30 | 宅建合格の秘訣
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こんばんは、wataです。


今日は【石の日,ストーンズデー】です。

「い(1)し(4)」の語呂合せです。

石は昔から神様の寄り付く場所として尊ばれてきましたたが、
まさにお正月にふさわしい日といえます。

この日に願いをかけた石の物(お地蔵様や狛犬、道端の小石、墓石など)
に触れると願いが叶うのだとか。


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今日も民法編に、<契約の成立・制限行為能力者>です。

中々点数がとれずに苦手意識を持っている方も多い分野ですが
何事も基礎力が大切です。

民法は権利関係14問中で10問出題されています。
満点をとるのは難しいですが、基本をしっかり押さえて
権利関係全体で8~9問はGETしたいですね!

そのために今から基本をしっかり積み重ねていきましょう!


今日も一問一答が1問です!


<契約の成立・制限行為能力者2>

(2)
Aが自己所有土地を売却する場合、
買主である団体Bが、法律の規定に基づかずに
成立した権利能力を有しない任意の団体で
あった場合、BがAと売買契約を締結しても
、土地の所有権はBに移転しない。








(答)
まず、「契約」はあくまで、人と人が行うのが基本!
「人」とは自然人か法人である。権利能力を有しない任意の団体は、人(法人)ではない。
よって、権利義務の主体となることができず、契約がそもそも成立しない。
よって、所有権は移転しない。


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by kenji296606 | 2011-01-04 21:17 | 宅建合格の秘訣
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                     2011年1月3日 No.151-1
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こんばんは、wataです。

新年も今日で3日ですね。
三が日が終わりました。

中には明日から仕事はじめという方もいらっしゃると思います。

今日からは民法編になります。
10月の本試験に向けて1日1日積み重ねていきましょう!


今日は【戊辰戦争開戦の日】です。

1868(慶応4)年、戊辰戦争が始まりました。

京都の鳥羽・伏見で旧幕府軍と薩摩・萩軍が戦闘しましたが、
装備で劣る旧幕府軍は敗退し、5日後に徳川慶喜は海路江戸へ向かい、
新政府軍は慶喜追討令をうけて江戸へ進撃しました。


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今日からは民法編に突入です。

中々点数がとれずに苦手意識を持っている方も多い分野ですが
何事も基礎力が大切です。

民法は権利関係14問中で10問出題されています。
満点をとるのは難しいですが、基本をしっかり押さえて
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そのために今から基本をしっかり積み重ねていきましょう!

今日は一問一答が1問です!


<契約の成立・制限行為能力者1>


(1)
建物の賃貸借契約は、書面により契約を締結しなければ
無効である。









(答)
まず、売買契約や賃貸借契約の締結をするには、
お互いに意思表示が必要である。でも、意思表示は書面に限らない。
口頭・書面・態度のいずれでも等しく契約は成立する。


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by kenji296606 | 2011-01-03 20:14 | 宅建合格の秘訣
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新年あけましておめでとうございます、wataです。

どうかこの一年もよろしくお願いいたします。


大晦日から2日の今日まで、何気に調子悪かった(^_^;)のですが、
今年の最初にイヤなことが終わった(笑)と考えることにします。

今年も悠々先生と一緒に、皆さんの宅建合格に向けて精一杯サポートしていきます!


今日は【月ロケットの日】です。

1959(昭和34)年、ソ連が世界初の月ロケット・ルーニク(ルナ)1号の
打ち上げに成功しました。

月から6500kmの所を通過して月面を観測した後、
太陽の周囲を回る軌道に入り初の人工惑星になりました。

その年2月に打ち上げられた2号は月に命中し、3号は月の裏側の撮影に成功、
1966(昭和41)年1月のルナ9号は初めて月面軟着陸に成功しました。


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どうぞお楽しみに(^_^)

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宅建合格仕事人の悠々です(^_^)

新年あけましておめでとうございます。
今年もがんばりますので、どうかよろしくお願いいたします。


今年最初の配信は日曜日号、一問一答3問とクイズ問題1問です!


クイズ問題は
「解答用フォーム」を使って答えを送信して頂きます♪

答えが分かった方はその答えを、
わからないかった方は「わからない!」と
書いて、問題下部のリンクから送信してください。

返信頂いた方に答えと解説を送信します。


それでは一問一答からいってましょう!


<業務に関する規制5・監督処分・罰則規定6~8>

(6)
大臣又は知事は、宅建業者に対し、免許の取消しの処分を
したときは、官報又は都道府県の公報により、その旨を
公告しなければならない。








(答)
正しい。
ちなみに、大臣又は知事は、免許の取消しの
処分だけでなく、業務の停止処分をしたときも
同様の規定となる。


(7)
京都府知事は、宅建業者である鞍馬不動産に対して、
免許取消し処分を行うに当たって、聴聞の期日等の公示を行ったが、
鞍馬不動産は、正当な理由なく聴聞に出頭しなかった。
この場合、知事は聴聞を行うことなく処分をすることができる。








(答)
聴聞の欠席に対して、正当な理由があれば、
聴聞の延期をすることができるが、正当な理由がない場合は、
聴聞なしにそのまま処分することができる。


(8)
宅建業者の嵐山ホーム(京都府知事免許)が、
正当な理由なく、その業務上取り扱ったことについて、
知りえた秘密を他人に漏らした場合、嵐山ホームは、
京都府知事から業務停止処分を受けることがあるほか、
罰則の適用を受けることもある。









(答)
秘密保持義務に違反した場合は、業務停止処分だけでなく、
50万円以下の罰金もありうる。


では、クイズ問題です~(笑)


(9)
法人宅建業者古都住宅の従業者沖田さんが、
建物の売買の契約の締結について勧誘をするに際し、
当該建物の利用の制限に関する事項で買主の判断に重要な影響を
及ぼすものを故意に告げなかった場合、古都住宅に対して
1億円以下の罰金刑が科されることがある。


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からメールをください。
返信頂いた方に答えと解説を送信します。
お待ちしております♪


いかがでしたか?
今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに!


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by kenji296606 | 2011-01-03 12:55 | 宅建合格の秘訣